2014-04-27
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在各個(gè)階段的成本控制
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)消費和投資的熱點(diǎn)。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟中如何求生存、求發(fā)展，始終是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的重要課題。盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，一直備受眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的密切關(guān)注。因此，加強工程從前期策劃到竣工結算全過(guò)程的造價(jià)管理，合理確定和有效控制工程造價(jià)，提高投資效益，是工程項目全過(guò)程管理的主要內容。
（一）決策階段
在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場(chǎng)要求，做好前期調研工作。投資決策是開(kāi)發(fā)商對擬開(kāi)發(fā)項目的可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟全面論證，也是對不同的投資方案進(jìn)行比較、判斷和選擇的過(guò)程。正確的投資決策是控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的前提。在決策階段，主要應做好以下工作：
1、 重視可行性研究
可行性研究是項目投資決策的科學(xué)依據，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須堅持實(shí)事求是的原則編制可行性研究報告。由于有些受委托的單位往往套用以前的其他類(lèi)似項目的可行性研究報告文本，僅僅將其中的相應的工程概況、數據作一下修改而已，幾乎千篇一律，甚至硬將不可行的結論改為可行。因此，建設單位必須高度重視可行性研究，委托社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的咨詢(xún)公司的同時(shí)，要積極參與其中，保證決策的科學(xué)性。
2、 從造價(jià)管理的角度講
從造價(jià)管理的角度講，可行性研究工作必須科學(xué)進(jìn)行工程項目的效益分析，認真編制工程投資估算。
3、 對工程造價(jià)影響較大的因素
仔細研究找出對工程造價(jià)影響較大的因素，盡早制訂應對措施，控制開(kāi)發(fā)項目的造價(jià)，降低工程成本，提高經(jīng)濟效益。
（二）設計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設計階段。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關(guān)鍵環(huán)節，注意以下三個(gè)方面：
1、實(shí)行方案設計、工程設計的招投標制度
建設單位在委托設計時(shí)應大力引進(jìn)競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過(guò)設計招標來(lái)選擇設計單位。必要時(shí)組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質(zhì)量的設計單位；在設計時(shí)，可以根據情況實(shí)行分階段招標或委托。
2、加強技術(shù)溝通、實(shí)行限額設計
設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進(jìn)行定量分析的設計內容，均要通過(guò)計算。要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟相結合的數據說(shuō)話(huà)。在設計時(shí)應充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān)、質(zhì)量無(wú)保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜的材料和設備。
目前設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設計單位加強成本控制，造成設計保守、不合理、浪費大等現象的產(chǎn)生。如果實(shí)行設計質(zhì)量獎優(yōu)罰劣的制度，設計單位就會(huì )在批準的項目投資限額內，認真的進(jìn)行多個(gè)方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較,在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝。節約了工程投資，應按節約的投資限額給予一定比例的獎勵；反之對超過(guò)投資額的設計單位給予一定的罰款,做到獎罰分明。因此必須將工程造價(jià)與設計人員的個(gè)人利益掛起鉤來(lái)。設計費可采用如下計取方法：
設計費=概算造價(jià)*設計費率+（限額造價(jià)-概算造價(jià)）*獎勵費率
這樣在現有的收費基礎上，加入了節約投資提成的數額。當“限額造價(jià)-概算造價(jià)”為負值時(shí),則又相當于加入了超出投資扣減設計費的懲罰方式。當然,只有在獎勵費率大于設計費率時(shí)，該計取方法才能起到刺激設計者節約工程造價(jià)的目的。從表面上看,建設單位似乎比目前規定多付出了一部分設計費，即（限額造價(jià)-概算造價(jià)）*獎勵費率。實(shí)際上這部分費用僅占節約資金的一小部分，而節約的大部分資金將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所受益。
3、加強設計出圖前的審核工作
加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來(lái)看，設計方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免將設計中的不足帶到施工階段。
（三）招標階段
1、招標文件與合同的編制
這個(gè)階段應該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭和核心。一份好的招標文件會(huì )對以后所有的過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等都應該做出最清晰的說(shuō)明：對甲供、甲限、甲方制定材料要明確；對變更索賠簽證洽談的處理方法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結算方式、度量標準等；質(zhì)量標準評定等級或評分評優(yōu)要合理；工期推算要準確；獎懲條款要實(shí)際等。
2、施工單位的選擇與合同簽訂
對于不入流的公司，一定要在準入機制上、在資質(zhì)上把好關(guān)。另外，對其注冊資本、公司財務(wù)狀況、優(yōu)質(zhì)指標、同類(lèi)型工程、技術(shù)人員、機械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等都要做出詳細限制。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標來(lái)說(shuō)，應首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，知己知彼，一般不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標；合同中風(fēng)險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費等問(wèn)題一定要寫(xiě)清楚。
3、施工組織設計的審定
在施工組織設計中施工單位會(huì )隱藏一些結算時(shí)可能發(fā)生索賠的內容。這個(gè)階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握，可是一旦出錯，會(huì )使以后的結算發(fā)生很大麻煩，所以這個(gè)階段，造價(jià)人員必須參與。
4、圖紙會(huì )審
圖紙會(huì )審是由具體實(shí)施人員對圖紙上一些錯漏進(jìn)行核對并出正式文件。作為控制理論的事前控制，這個(gè)階段比限額設計實(shí)際多了。而且對造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當重要。另外一點(diǎn)是。圖紙會(huì )審記錄回去仔細計算無(wú)誤后才可出正式文本，否則在以后進(jìn)行變更就倍功半了。
在項目立項前，必須按上面的造價(jià)構成進(jìn)行測算和風(fēng)險分析，以確定項目的可行性。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)進(jìn)行預測就是要對這些可能變化的因素進(jìn)行預測，考察它們可能的變化趨勢及其對開(kāi)發(fā)造價(jià)的影響。這一點(diǎn)與預算并不完全相同，預算主要是根據工程量，利用定額和材料的差價(jià)來(lái)比較確定地計算出項目的費用，是比較確定的。而不確定的因素往往是影響造價(jià)構成及其控制，乃至影響正確科學(xué)決策的主要問(wèn)題。
因此,設計單位提交施工圖設計文件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應組織各方面的技術(shù)業(yè)務(wù)人員，甚至聘請外部專(zhuān)家如施工圖審查公司，對這些文件進(jìn)行審核。應重點(diǎn)審查以下幾方面的內容：設計文件內容是否準確完整，設計深度是否滿(mǎn)足施工階段的要求，并符合國家及地方規定的要求；使用功能及質(zhì)量要求是否滿(mǎn)足國家及合同規定的要求；經(jīng)濟合理性是否有保障，是否滿(mǎn)足項目成本控制目標的要求。只有審核合格的施工圖設計文件，建設單位才允許其進(jìn)入下一道工作程序。如果審核不合格，則應堅決要求設計單位予以修改后再進(jìn)行審核驗收,直至通過(guò)為止。另外就是在選擇施工圖審查公司時(shí)應當注意，選擇易于溝通的施工圖審查公司，在施工圖繪制前期介入，在施工圖繪制過(guò)程中，對規范的邊界或有爭議處如超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義、配筋等進(jìn)行多方協(xié)商溝通。施工圖到達施工現場(chǎng)后，在正式開(kāi)工前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應及時(shí)要求監理單位組織施工單位進(jìn)行圖紙會(huì )審，其目的主要在于:使施工單位和各參建單位熟悉圖紙,了解工程特點(diǎn)和設計意圖，找出需要解決的技術(shù)難題,并制定解決方案；為了解決圖紙中存在的問(wèn)題,減少圖紙的差錯,將圖紙中的各種隱患及時(shí)消滅。圖紙會(huì )審結束后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)督促監理單位形成會(huì )審問(wèn)題清單,并及時(shí)遞交設計單位做出相應調整。
三、成本控制的有效措施
成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，市場(chǎng)經(jīng)濟變化多段，使得工程造價(jià)控制也變得更為復雜，這就需要開(kāi)發(fā)商對工程造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程、全方位的造價(jià)管理，才能提高投資方的經(jīng)濟效益，才能在激烈的競爭的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項目實(shí)施過(guò)程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
（一）前期調研
在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場(chǎng)要求，做好前期調研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€(gè)房地產(chǎn)項目的成敗起著(zhù)關(guān)鍵的作用，但是現在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺(jué)去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事項目開(kāi)發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時(shí)就必須對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會(huì )計的重要內容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開(kāi)工。在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計劃做出來(lái)，這樣就可盡量地減少開(kāi)發(fā)者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進(jìn)行下去。
項目投資決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對該項目的工程成本有重大影響，特別是建設標準的確定、建設地點(diǎn)的選擇、工藝的評選、設計選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。據有關(guān)資料統計，在項目建設各階段中，投資決策階段對工程成本影響程度最高，達到80％-90％。因此項目投資決策的正確性，直接關(guān)系到項目的建設成本和項目建成后的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。它是工程造價(jià)合理性的前提。項目決策的內容是決定工程成本的基礎，項目決策的深度直接影響投資估算的精度和工程造價(jià)的控制效果。因此，在項目決策階段，開(kāi)發(fā)單位應著(zhù)重做好以下工作。
1、認真做好市場(chǎng)調查研究工作
應調查國內外市場(chǎng)近期需求狀況，對未來(lái)市場(chǎng)趨勢進(jìn)行預測；對產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)行預測、價(jià)格分析，判斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競爭能力及進(jìn)入市場(chǎng)的前景；對產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟論證比較，在充分考慮市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境等因素的基礎上合理確定擬建項目的建設規模，努力實(shí)現規模效益。
2、合理確定建設標準
建設標準水平應從目前的經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功能、不同消費群體，充分研究建筑標準、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價(jià)格等情況，合理確定。如針對別墅項目，我們應充分分析以上各種因素，確定我們的品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟適用型。據此再來(lái)確定需要達到何種建造標準。
3、認真編制投資估算
準確的工程建設投資估算可為項目投資資金籌措、工程設計招標、工程限額設計提供可靠的依據。編制時(shí)，應認真負責、實(shí)事求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費資金，也不應故意壓價(jià)少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂投資計劃。應注意不同地區、不同時(shí)間差價(jià)的調整，注意項目投資總額的綜合平衡。
成本管理人員應做好投資估算指標的積累，建立工程造價(jià)的信息網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)收集相關(guān)的估算指標和信息，結合工程的實(shí)際情況對指標進(jìn)行修正，補充與完善、利用。為領(lǐng)導定位決策當好參謀，為后續的初步設計概算、施工圖預算、竣工決算奠定堅實(shí)的基礎。使投資估算真正起到控制項目投資的作用。
（二）設計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關(guān)鍵環(huán)節，注意以下幾個(gè)方面：實(shí)行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時(shí)應大力引進(jìn)競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過(guò)設計招標來(lái)選擇設計單位。必要時(shí)組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質(zhì)量的設計單位；在設計時(shí)，可以根據情況實(shí)行分階段招標或委托。如一個(gè)好的項目，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會(huì )相當高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標，中標的方案在施工圖設計時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標或委托。加強技術(shù)溝通、實(shí)行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進(jìn)行定量分析的設計內容，均要通過(guò)計算。要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟相結合的數據說(shuō)話(huà)。在設計時(shí)應充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經(jīng)濟性；要盡量搞標準化和系列化的設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實(shí)的設計概算指標，特別是結構數據，如含筋量、硅量等，以方便對結構設計的造價(jià)比較。
（三）施工階段
在工程施工階段，由于工程設計及招投標階段業(yè)已完成，其工程量已完全具體化。在此階段，影響工程造價(jià)的可能性相對其他要相對少一些，但是真正形成工程實(shí)體主要是在這一階段，若控制不好，會(huì )使控制失控。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：
1、工程監理制實(shí)施與管理
實(shí)現三控一管的監理體系，是控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資三大目標的重要保證，充分發(fā)揮其控制投資，增進(jìn)效益的作用，還可以給預、結算審查提供一套比較規范的設計變更、現場(chǎng)簽證的資料文本，從而反映真實(shí)的工程量。
合理控制工程變更，工程變更包括設計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。施工前，要組織施工人員到現場(chǎng)勘查，對圖紙進(jìn)行會(huì )審，技術(shù)交底，避免施工中出現不應有的反攻，特別是對那種設計費用較高的設計，必須設計單位、建設單位現場(chǎng)代表、監理公司、施工單位等現場(chǎng)核實(shí)，盡量減少合同外費用。
2、嚴格審核承包商的索賠要求
對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時(shí)性，加強預見(jiàn)性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控?，F場(chǎng)簽證是工程建設中經(jīng)常性的工作，若管理不到位，就可能給工程帶來(lái)不必要的損失，這就要求駐地監理及甲方代表要有高度的責任感和使命感，做好現場(chǎng)記錄，同時(shí)要經(jīng)常到工地，做到隨做隨簽，避免一攬子及日后簽證。
3、搞好材料設備的加工訂貨
預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。
（四）竣工結算階段
工程竣工結算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，若不能?chē)栏癜殃P(guān)的話(huà)，將會(huì )造成不可挽回的損失。這是一項細致具體的工作，核對時(shí)要認真、細致、面對高估冒算，要嚴格把關(guān)，同時(shí)也要尊重實(shí)際，不要惡意壓價(jià)，審核時(shí)要保持良好的職業(yè)道德與維護公司信譽(yù)。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調價(jià)的審定工作。審核時(shí)應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實(shí)行結算復審制度及工程尾款會(huì )簽制度，確保結算質(zhì)量。
結論
綜上所述，隨著(zhù)土地出讓方式、拆遷方式的變化，加之建設單位自身資金壓力等等，加強建設項目投資控制，降低建安工程造價(jià)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急，必須抓緊抓好才能使企業(yè)在當今激烈競爭的市場(chǎng)經(jīng)濟大潮激流勇進(jìn)，只有這樣才有可能將造價(jià)控制的工作做好，取得理想的經(jīng)濟效益。
