在本市全面叫停鄉產(chǎn)權樓盤(pán)的時(shí)候，本報記者分頭對我市分布在東、南、西、北四個(gè)不同方位的數十個(gè)鄉產(chǎn)權樓盤(pán)進(jìn)行了走訪(fǎng)和電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)。走訪(fǎng)中記者了解到，通州前段時(shí)間曝光率較高的一些鄉產(chǎn)權樓盤(pán)，要么銷(xiāo)售熱線(xiàn)已是空號，要么已經(jīng)售罄。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)互動(dòng)中心資深樓盤(pán)評論人王佳也透露，近期有10多個(gè)鄉產(chǎn)權項目來(lái)電要求撤下項目在網(wǎng)上的相關(guān)信息。但是，近郊的房山和遠郊的懷柔，還有不少鄉產(chǎn)權房在“頂風(fēng)作案”，部分在售樓盤(pán)明停暗售，甚至有的已建成樓盤(pán)借機漲價(jià)?！ ?p> 發(fā)現1 已建成樓盤(pán)要借機漲價(jià)
上周，記者在走訪(fǎng)位于房山琉璃河的鄉產(chǎn)權樓盤(pán)依瀾曉鎮時(shí)，銷(xiāo)售中心空無(wú)1人。銷(xiāo)售小姐告訴記者，今年一月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的房屋非常暢銷(xiāo)，已經(jīng)售罄，均價(jià)在2400元／平方米左右。她指著(zhù)一座已經(jīng)竣工的樓盤(pán)說(shuō)，再開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的就是這棟已經(jīng)竣工的樓盤(pán)了，銷(xiāo)售人員神秘地說(shuō)，由于某種原因，該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間可能拖后到七八月，而開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米有可能上漲100元到200元左右。她熱情地招呼記者說(shuō)，如果看好了位置和樓盤(pán)，就留下聯(lián)系方式，她將在開(kāi)盤(pán)時(shí)及時(shí)通知記者?！ ?p>記者隨后咨詢(xún)了佑民雅居等同類(lèi)型鄉產(chǎn)權樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員均表示，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)都已經(jīng)銷(xiāo)售一空，沒(méi)有剩余空房。而得知記者有意購買(mǎi)時(shí)，銷(xiāo)售人員都熱情地邀請記者留下聯(lián)系方式。但對于開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格是否會(huì )上揚，售樓人員有的保守地表示無(wú)可奉告，有的則表示由于商品房房?jì)r(jià)漲幅大，鄉產(chǎn)房被全面叫停，讓已經(jīng)竣工等待銷(xiāo)售的鄉產(chǎn)房成了名副其實(shí)的限量供應、奇貨可居，再度開(kāi)盤(pán)時(shí)候，有可能有所上漲?！ ?p>提醒 鄉產(chǎn)權房不受法律保護
建設部新聞發(fā)言人提醒，城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋。因為，目前的法律法規也不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。所以，非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，均不符合法律規定，不受法律保護。發(fā)現2 部分在售樓盤(pán)明停暗售
在鄉產(chǎn)權房被叫停的第二天，記者以購房者身份者撥打了燕趙莊園的售樓電話(huà)，接電話(huà)的人告訴記者房子早就不賣(mài)了。但是，當記者來(lái)到燕趙莊園時(shí)，卻發(fā)現這里有兩幢沒(méi)有蓋好的六層小樓，多名工人還在工地上緊張地忙碌著(zhù)。經(jīng)記者核實(shí)，這兩幢小樓確實(shí)是燕趙莊園。隨后記者又詢(xún)問(wèn)了一位工地的人，她告訴記者現在每天都會(huì )有人來(lái)看房，房子也賣(mài)得一直不錯?！ ?p>在一位自稱(chēng)是負責該小區的工作人員帶領(lǐng)下，記者來(lái)到了離小樓不遠的售樓處。令記者感到意外的是，該小區的售樓處卻大門(mén)緊鎖，里面空無(wú)一人。當記者問(wèn)到售樓處為何沒(méi)人時(shí)，這位工作人員表示售樓處現在良鄉辦公，基本上每天都會(huì )拉著(zhù)一批人來(lái)看房。隨后，記者見(jiàn)到了這位開(kāi)發(fā)商的負責人，當記者表示給售樓處打過(guò)電話(huà)，售樓處稱(chēng)房子不賣(mài)時(shí)，這位負責人笑著(zhù)說(shuō)：“他們以為你是搞調查的，所以說(shuō)房子不賣(mài)了。”
提醒 本市調查違規“鄉產(chǎn)權”
市國土局局長(cháng)安家盛近日透露，在局部調查的基礎上，北京市近日已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行全面調查。對于違規開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權”、“鄉產(chǎn)權”房一律停建停售。不僅非法介入的開(kāi)發(fā)商要受到制裁，相關(guān)的村集體組織也要進(jìn)行處理。對于那些已經(jīng)形成了一定規模的房子，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進(jìn)一步研究、細化?！ ?p>發(fā)現3 鄉產(chǎn)權也打“投資”牌
上周，記者來(lái)到了位于房山的觀(guān)景溪緣別墅項目現場(chǎng)。在售樓中心，記者僅看到一位自稱(chēng)是負責人的男士。而在記者停留的半個(gè)小時(shí)內，沒(méi)有一人前來(lái)咨詢(xún)。該負責人告訴記者，有不少人買(mǎi)這里的別墅就是為了度周末，平時(shí)根本不會(huì )來(lái)。鄉產(chǎn)權也可以買(mǎi)賣(mài)，只不過(guò)不能貸款而已。等過(guò)幾年不想要了，價(jià)格也漲上去了，一轉手少則幾萬(wàn)、多的沒(méi)準能掙個(gè)十幾萬(wàn)呢?！ ?p>在記者對其他建在風(fēng)景區的鄉產(chǎn)權別墅項目的咨詢(xún)中，有的售樓人員還會(huì )幫記者算投資賬：別墅面積大，樓上留著(zhù)自住，樓下可以出租。到旅游旺季的時(shí)候，出租價(jià)格都低不了。有的甚至還說(shuō)，可以代為出租，代理管理?！ ?p>提醒 鄉產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
北京大成律師事務(wù)所吳建中律師強調，從法律上說(shuō)，鄉產(chǎn)權房不是商品房，是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的?！ ?p>如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了此類(lèi)房屋的購房合同，這種合同實(shí)質(zhì)上是無(wú)效合同。根據《合同法》規定：“合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。”即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購買(mǎi)人的權利也將無(wú)法得到保障。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買(mǎi)的房子可就是“拆了沒(méi)商量”！
發(fā)現4 “以租代賣(mài)”蒙騙購房人
在記者詢(xún)問(wèn)小產(chǎn)權會(huì )不會(huì )被政府收回地皮或無(wú)法出售時(shí)，山水四合院的工作人員告訴記者：“最近一些媒體對小產(chǎn)權的報道比較多，我們也聽(tīng)到了一些對小產(chǎn)權不利的消息，但我們并不是太擔心。我們小區的業(yè)主在購房時(shí)均已和當地村民委員會(huì )簽訂了租約為50年的房屋使用合同，小區是依山而建，被政府收回的可能性很小。”“并且小區的工作人員大多是附近村子的居民，我們在此建房也為當地人創(chuàng )造了工作機會(huì )，村民們都很支持。”
據了解，該小區是以旅游立項的方式在此建房的。在建房伊始，開(kāi)發(fā)商就與當地村民委員會(huì )簽訂了為期50年的土地使用權。這種“以租代賣(mài)”的土地租賃形式，就是在不改變房屋的產(chǎn)權和土地性質(zhì)的情況下，以“一次投入，長(cháng)期使用”的方式簽訂租房合同，在合同中訂立合同履行過(guò)程中因政策變化或政府征用的風(fēng)險分擔條款。這樣，產(chǎn)權沒(méi)有變化，但是住戶(hù)的權益卻得到了法律的保障?！ ?p>記者趕到小區時(shí)，正好看到一位業(yè)主家正在裝修，借此機會(huì )記者詢(xún)問(wèn)他有沒(méi)有因為小產(chǎn)權問(wèn)題對他買(mǎi)的房子存在擔心，“擔心肯定是有的，但是我們在簽合同的時(shí)候是以租地的形式購房的，風(fēng)險相對要小。”
提醒 超過(guò)20年租期屬于無(wú)效
如今有些人因為周末常去農村度假，索性就在經(jīng)常光顧的村里租個(gè)小院或者買(mǎi)套別墅作為“據點(diǎn)”。其中很多是以簽訂幾十年租約的形式買(mǎi)房。北京大成律師事務(wù)所吳建中律師指出，租賃這種房子，目前國家雖沒(méi)有相應的法律法規明令禁止，但必須注意兩點(diǎn)：一是要了解這套房子是不是蓋在宅基地上的合法建筑，二是租賃年限別超過(guò)20年。前者是為了證明這套房子的合法性，后者是因為根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”
【律師建議】 鄉產(chǎn)權房建成超兩年不應處罰 市國土局此前已表示對于那些已經(jīng)形成了一定規模的鄉產(chǎn)權房，由于涉及的市民較多，具體的處理政策還得進(jìn)一步研究、細化?！ ?p>對此，北京市仁和律師事務(wù)所孟憲生律師指出，要準確了解鄉產(chǎn)權房的法律狀態(tài)，必須從建造和轉讓兩個(gè)階段考察。農村集體土地在使用性質(zhì)上，分為建設用地和農業(yè)用地。農業(yè)用地沒(méi)有經(jīng)過(guò)有批準權的人民政府批準不得用于非農業(yè)以外的建設。農村建設用地可以用來(lái)投資入股，開(kāi)辦企業(yè)或者進(jìn)行鄉村公共設施建設和農民住宅建設。但是，農村建設也應當取得規劃、土地等機關(guān)的行政許可?！ ?p>因此，如果鄉產(chǎn)權房屋的建設經(jīng)過(guò)了相關(guān)的許可程序，那么房屋的建造就是合法的，建造者擁有所有權。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的許可程序進(jìn)行建造，是違反行政管理的行為，行政機關(guān)可以依據土地法進(jìn)行處罰和處理?！ ?p>對于沒(méi)有經(jīng)過(guò)許可建造的房屋也應當區分情況進(jìn)行處理：正在建設的，可以要求停止；對于已經(jīng)建成未滿(mǎn)二年的，按照土地法的規定處理。符合總體規劃的，可以沒(méi)收建筑物；如果不符合規劃的，可以責令拆除。如果建設已經(jīng)完成兩年，按照《行政處罰法》規定，違法行為超過(guò)兩年才被發(fā)現的不再處罰?！ ?p>因此，孟憲生律師認為，鄉產(chǎn)權房盡管是違反規定建設的，但如果超過(guò)兩年才被發(fā)現，最好不應再予處罰?！ ?p>【名詞解釋】 鄉產(chǎn)權 鄉產(chǎn)權也叫小產(chǎn)權。是指購買(mǎi)在農民集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉鎮合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書(shū)。從法律上說(shuō)，鄉產(chǎn)權房不是商品房，是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)房屋所謂的“產(chǎn)權證”是不具有商品房產(chǎn)權證的法律效力的?！ ?/p>
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