房地產(chǎn)行業(yè)的核算并不復雜，但由于企業(yè)管理水平和會(huì )計人員水平的原因，一些房地產(chǎn)公司成本核算不遵循財政部及上海市的政策規定，致使財務(wù)指標扭曲，成本不實(shí)，企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果無(wú)從體現。具體表現為：

    1、成本對象設立的隨意性。成片開(kāi)發(fā)的小區應根據合同或同時(shí)開(kāi)工的工程名稱(chēng)在“開(kāi)發(fā)成本”科目下設不同的成本對象。但有的小區卻往往將原應歸屬同一工程的項目分成多個(gè)對象。

    2、動(dòng)遷差價(jià)調房的補償收入直接沖減動(dòng)遷成本。動(dòng)遷房的補差數應沖減用于動(dòng)遷的房源成本，不能直接沖減動(dòng)遷成本，補差收入應補交營(yíng)業(yè)稅金及附加。

    3、成本不進(jìn)行分配或隨意分配。用于動(dòng)遷的商品房成本不根據實(shí)際去向和用途轉出；在同一筆費用用于支付不同成本對象時(shí)，相關(guān)部門(mén)有時(shí)根本不作任何分配。凡此，都造成成本嚴重不實(shí)。

    4、實(shí)物與帳面成本結轉不一致。在外購或自建動(dòng)遷用房、商品房?jì)炔空{撥或轉自用以及商品房的銷(xiāo)售上，沒(méi)有一套規范的業(yè)務(wù)操作規程，致使帳面和實(shí)物數量嚴重不符。

    5、成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足的原因有：（1）因不能及時(shí)取得發(fā)票，應計入而未入的成本。承包單位因開(kāi)出發(fā)票就須繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加以及所得稅，故而對工程己經(jīng)結束而發(fā)包方不能及時(shí)支付款項的，就不開(kāi)出發(fā)票。對此，房地產(chǎn)公司就難以及時(shí)進(jìn)行成本核算，造成成本低于實(shí)際數以（2）公建配套設施不按預算計提。按規定，非有償轉讓的公建配套設施，建設規模大的，可按建筑面積或投資比率預提，而有的公司則人為少提或不提。

    6、不能正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結轉問(wèn)題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結轉的依據為工程的竣工交付。在結轉時(shí)，首先要審查完工部分工程的單項成本是否全部計入，其次審查公共費用是否足額分攤，如配套設施費用、動(dòng)遷成本及前期費用的分攤等。

    7、結轉完工產(chǎn)品時(shí)任意預計銷(xiāo)售成本或按照內部所謂計劃成本結轉。由于前述因素的存在，商品房銷(xiāo)售時(shí)，企業(yè)無(wú)法得到真實(shí)的成本資料，因此一些企業(yè)采用所謂計劃價(jià)格來(lái)預計銷(xiāo)售成本。這種錯誤的做法，嚴重違反了成本必須按實(shí)際成本結轉的原則。

    正確確定房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果公允表述的基礎。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對象應結合項目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規模、周期、功能設計、結構類(lèi)型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個(gè)成本核算對象只能計算出一個(gè)單位成本，并據以結轉銷(xiāo)售成本。

    對單體開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開(kāi)發(fā)項目為成本核算對象。但對開(kāi)發(fā)規模較大，工期較長(cháng)的項目，尤其是同一項目有不同的功能區，成本核算對象如何確定？實(shí)務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫(xiě)字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會(huì )導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷(xiāo)售價(jià)格和租金價(jià)格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會(huì )計上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估計一個(gè)比例來(lái)分割不同功能區的成本，即從一個(gè)成本核算對象計算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這種做法一方面會(huì )導致會(huì )計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業(yè)對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會(huì )計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個(gè)成本核算對象計算出一個(gè)單位成本。這樣既能滿(mǎn)足會(huì )計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。