對話(huà)大連城市建設集團董事長(cháng)董學(xué)林
2006-10-09 15:28:25 大連天健網(wǎng)
9月23日下午4時(shí)，站在上海國際展覽中心的頒獎典禮上，大連城市建設集團董事長(cháng)董學(xué)林笑容燦爛。在經(jīng)歷了三年多的項目運作，一年零9個(gè)月的潛心運營(yíng)，大連天興·羅斯福國際中心不僅在全國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有了話(huà)語(yǔ)權，她的崛起更完成了董學(xué)林的一個(gè)事業(yè)愿景：成就SHOPPING MALL的公共價(jià)值和城市夢(mèng)想。面對榮譽(yù)，沉穩、 低調的董學(xué)林謙虛地表態(tài)，"在打造東北第一MALL，躋身中國商業(yè)地產(chǎn)第一軍團的征途上，這僅僅是第一步……"
"開(kāi)發(fā)商不僅是一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更重要的是成長(cháng)為一個(gè)商業(yè)運營(yíng)商。"
記者：天興·羅斯福國際中心一年多的運營(yíng)歷程，能為一批由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉型的開(kāi)發(fā)企業(yè)提供哪些寶貴經(jīng)驗？
董學(xué)林：作為一個(gè)住宅地產(chǎn)商，城市建設集團正向一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商轉型，這一過(guò)程需要腳踏實(shí)地，需要付出更多的艱辛，天興羅斯福國際中心從無(wú)到有，從小到大的演化過(guò)程就是典型案例，與外資開(kāi)發(fā)運營(yíng)的購物中心不同，生存與發(fā)展的關(guān)鍵結點(diǎn)上，天興·羅斯福交出了一份令人滿(mǎn)意的答卷。更為關(guān)鍵的是，一個(gè)地產(chǎn)商扭頭來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，要對零售業(yè)和零售商的發(fā)展態(tài)勢和發(fā)展狀態(tài)有充分的了解，你和其他伙伴的合作才會(huì )持久，才會(huì )達到多贏(yíng)的商業(yè)格局。而且，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向商業(yè)地產(chǎn)模式轉變有一個(gè)突破點(diǎn)，就是開(kāi)發(fā)商將出售物業(yè)變?yōu)槌钟形飿I(yè)的長(cháng)期增值目標，此舉能夠提升物業(yè)價(jià)值，增加商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)運營(yíng)能力。
"近20萬(wàn)平方米的商業(yè)面積是合乎實(shí)際的，規模再大一些，就會(huì )影響項目的盈利能力了。"
記者：一個(gè)SHOPPING MALL應該如何合理規劃和運營(yíng)？
董學(xué)林：一個(gè)令人擔憂(yōu)的現實(shí)是，購物中心盲目追求大的商業(yè)面積，已成為中國商業(yè)界的集體沖動(dòng)，動(dòng)輒五、六十萬(wàn)平方米，動(dòng)輒號稱(chēng)世界第幾大的MALL設計，不僅人為提高了投資成本，拉長(cháng)了投資回報周期，并隨時(shí)面臨著(zhù)關(guān)門(mén)破產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險。因此，如何結合項目所在地區的消費力和周邊情況來(lái)確定項目的合適體量，對商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者至關(guān)重要。過(guò)去兩年，中國的購物中心已從開(kāi)發(fā)時(shí)代向運營(yíng)時(shí)代轉變，從原來(lái)注重體積和規模向注重質(zhì)量轉變。天興·羅斯福的項目設計最終之所以選擇了近20萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，就是出于實(shí)際的考量，是在經(jīng)過(guò)對當地客群收入以及消費情況的充分調研后作出的分析，如果規模再大一些，就會(huì )影響項目今后的盈利能力。令我欣慰的是，通過(guò)一年多的運營(yíng)調整，天興·羅斯福國際中心不僅改變了大連以零售業(yè)為主的購物模式，而且真正把近20萬(wàn)平方米的商業(yè)空間，變?yōu)槌鞘腥巳旱墓步涣骱腕w驗空間，成為一個(gè)城市的地標性建筑。而且，作為北方旅游名城的商業(yè)服務(wù)配套之一，天興羅斯福推出的業(yè)態(tài)以及引入的各類(lèi)門(mén)店，也具有前瞻性，符合未來(lái)大連以及輻射地區的商業(yè)潮流。目前，天興羅斯福已擁有五大主力店，28種商業(yè)業(yè)態(tài)，400余家專(zhuān)賣(mài)店鋪，豪華五星級影城，6000平方米室內超大型挑空中庭廣場(chǎng)等，集購物、休閑、餐飲、娛樂(lè )和商業(yè)展示為一體， 成為都市生活不可或缺的核心基因。
"只有購物中心的產(chǎn)權完整，才能做成一個(gè)MALL，為這個(gè)城市貢獻出一個(gè)具有國際化特色的商業(yè)標本。"
記者：天興·羅斯福國際中心的的文化內涵和運營(yíng)理念是什么？
董學(xué)林：與住宅地產(chǎn)100%出售產(chǎn)權相比，商業(yè)地產(chǎn)應提供一種高品質(zhì)的生活觀(guān)念和生活方式，這也正是我們獨資一次性開(kāi)發(fā)20萬(wàn)平方米商業(yè)項目的事業(yè)追求所在。而且，商業(yè)地產(chǎn)項目如果出售攤位，就意味著(zhù)運營(yíng)商在該項目未來(lái)運營(yíng)中失去主動(dòng)權，一旦出現前期項目定位失誤，就無(wú)法重新調整業(yè)態(tài)。出于對這個(gè)項目的責任感和期望值，天興羅斯福購物中心并沒(méi)有分割出售獲利，而是選擇"只租不售"的長(cháng)期運營(yíng)，與商家共同締造繁榮。天興羅斯福國際中心就是要構建人性空間?，F在的消費者已不會(huì )滿(mǎn)足于單純的購物需求，他們希望在有限的時(shí)間內，完成一個(gè)快樂(lè )、發(fā)現、體驗的全過(guò)程，滿(mǎn)足一種精神和身體休閑的全過(guò)程。因此，現代商業(yè)要取得成功，就要具備提供這種過(guò)程的能力，給人們提供一種幸福感，讓來(lái)自不同制造商的商品和營(yíng)銷(xiāo)理念帶來(lái)的各種文化在這里碰撞、異化和嫁接。讓不同心態(tài)的商家和消費者的對峙在商業(yè)文化兼容和時(shí)尚的脈脈溫情下，轉換成為默契的關(guān)系，形成人與自然共存的狀態(tài)和巨大的合成功能。
"短期內，西安路商圈不能盲目地走高檔路線(xiàn)，天興羅斯福此次招商定位就是中檔偏高，與現有商圈內的商家形成差異化。"
記者：通過(guò)此次上海招商推介會(huì )為貿易平臺，天興·羅斯福國際中心下一步的運營(yíng)思路是什么？
董學(xué)林："三年內做到東北第一，五年內進(jìn)入全國十佳。"這是大連商業(yè)城經(jīng)營(yíng)團隊的創(chuàng )業(yè)目標。本次上海招商就是要縮短天興羅斯福的市場(chǎng)培育期，尋求國內外有實(shí)力的服裝品牌直營(yíng)商和代理商，與購物中心共同成長(cháng)。
客觀(guān)地分析，無(wú)論從消費能力、消費習慣和商圈底蘊來(lái)說(shuō)，西安路商圈與東部商圈存在著(zhù)天壤之別，因此，西安路短期內不能走高檔路線(xiàn)。目前，在保留和發(fā)揮現有五大主力業(yè)態(tài)的優(yōu)勢上，我們已完成了對各樓層業(yè)種業(yè)態(tài)的升級調整，市場(chǎng)定位是中檔偏高，引進(jìn)國內一線(xiàn)品牌，爭取國際二線(xiàn)品牌，從而與現有商圈內的其他商家形成區割，并一如既往地倡導全家一站式的家庭親子樂(lè )園消費理念，以避免商圈內的惡性競爭。同時(shí)，我們還將引入圖書(shū)城、小商品城和保齡球館這三個(gè)新業(yè)種。另外，通過(guò)大連商業(yè)城公司對這個(gè)項目三年多來(lái)的運作，我深刻體會(huì )到，購物中心兼具地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種屬性，協(xié)調購物中心在地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的統一，是運作購物中心和商業(yè)地產(chǎn)的現實(shí)要求，只有實(shí)現了地產(chǎn)和金融完整的統一和整合，才可以實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)的最終價(jià)值。因此，我們始終堅持向國際同行學(xué)習，與國際成熟經(jīng)驗接軌，從而造就一批中國商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人士，樹(shù)立起中國商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)新地標?！居浾?孫雨竹】
