一. 我國的土地制度
我國的土地制度中,土地所有權分為國有和集體兩部分，個(gè)人不能擁有土地所有權,這是由于歷史原因和國家實(shí)行社會(huì )主義制度所形成的,個(gè)人雖無(wú)土地所有權,但是可以擁有土地使用權,集體所有的土地,由該集體行使所有權,個(gè)人可以擁有土地承包權和宅基地使用權,而國有土地的使用權,從取得方式上可分為出讓和劃撥兩種.
1、土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地僅限于國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等建設項目，一般情況下沒(méi)有具體期限限制。
二. 我國目前存在的房屋類(lèi)型
我國目前存在著(zhù)多種類(lèi)型的房屋,有商品房,經(jīng)濟適用房,房改房,舊村改造房,單位集資房,私有房,公房等.其中經(jīng)濟適用房,房改房,單位集資房不能自由買(mǎi)賣(mài),其交易要受?chē)艺叩恼{整.而舊村改造房只允許在本集體組織內流轉.
<一>各類(lèi)房屋類(lèi)型的概念
1.商品房是指依法設立的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)出讓方式取得土地使用權用以建設居民用房,直接向不特定居民出售的樓房.
2.經(jīng)濟適用房是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會(huì )保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點(diǎn)。
3.房改房是國家對職工的一種住房福利制度，是住房制度向住房商品化過(guò)渡的形式，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，是以標準價(jià)或成本價(jià)出售。
4.私房也稱(chēng)私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買(mǎi)、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉為私有住宅。隨著(zhù)住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì )隨著(zhù)房改的推進(jìn)而不斷提高。
5.公房也稱(chēng)公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權房。
6.集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔，通過(guò)籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jì)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jì)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。
7.廉租房:我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房。
8.舊村改造房是指集體組織所建設的用于改善村(居)民住房條件的房屋.從法律意義上講，舊村改造房屋分為兩類(lèi)，一類(lèi)是符合統一規劃，建設手續合法、齊全的舊村改造房；另一類(lèi)就是，不具備規劃、建設手續的違法建設房，也就是人們常說(shuō)的“野樓盤(pán)”。合法建造的舊村改造房只能在本村(居)民之間轉讓。但違法的舊村改造房由于不符合規劃,沒(méi)有建設手續,只能予以拆除.
<二>各類(lèi)型房屋的比較
在各種房屋類(lèi)型中,允許自由流轉的是商品房,而其余的七種類(lèi)型的房屋都是限制或禁止流轉的,其流轉要受政策的調整,而出現這種情況的根源就在于土地使用權的取得方式不同.
本文主要研究增量房交易中的土地證問(wèn)題,存量房交易或違章建筑不在本文研究范圍.
三.購房后不能辦理土地使用權轉移的原因
<一>出讓性質(zhì)的土地不能辦理土地使用權轉移的原因主要是:
1.未能交齊土地出讓金,這種情況只要開(kāi)發(fā)商補齊出讓金即可,但現實(shí)中開(kāi)發(fā)商為追求利潤最大化而不愿交納.
2.建房手續不全.商品房預售要求五證齊全,其中最關(guān)鍵的是商品房預售許可證,但大多數預售的商品房都沒(méi)有辦理,存在違規開(kāi)發(fā),違規銷(xiāo)售.
這樣的情況下,只要開(kāi)發(fā)商補交各類(lèi)稅費,辦理小土地證是沒(méi)有問(wèn)題的.
<二>
1.正規的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在劃撥的土地上建房后以商品房名義出賣(mài),最后卻辦了經(jīng)濟適用房的手續.開(kāi)發(fā)商欺詐了購房者,造成所購房屋存在重大權利瑕疵.
2.有些單位以集資建房的名義辦理了各項手續,卻以商品房的名義對外銷(xiāo)售,而且價(jià)格與同地段的商品房?jì)r(jià)格相近,這樣的房屋大多數是劃撥的土地.
對于這類(lèi)的房屋,各地政府的態(tài)度不一,有的地方政府出臺文件,規定只要補交土地出讓金,重新簽定土地出讓合同,是可以為購房者辦理小土地證的,也有的地方政府對此類(lèi)違法用地的情況不予補辦手續,也不予處理,聽(tīng)之任之.而在當前的司法體制下,地方法院與同級政府保持了一致,采取了推卸責任的態(tài)度,不予受理.
<三>集體土地的問(wèn)題
1.以村委會(huì )為主體,打著(zhù)舊村改造的旗子,開(kāi)發(fā)并以村委會(huì )的名義對不特定購房者出售.2007年度有一個(gè)非常流行的詞,”小產(chǎn)權房”.所謂小產(chǎn)權房是指村委會(huì )把在集體土地上建設的用于安置村民的房屋賣(mài)給本集體組織之外的人,并由村委會(huì )或鄉政府制作頒發(fā)權屬證書(shū)的房屋,此類(lèi)產(chǎn)權嚴格來(lái)講,不是法律意義上的產(chǎn)權,不受法律的保護.由于簽定合同的時(shí)候,購房者是明知土地性質(zhì)是集體的,村委會(huì )是沒(méi)有資格進(jìn)行交易的,所以這個(gè)購房合同是無(wú)效的.
2.村委會(huì )將集體土地交給有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)并以自身名義對不特定購房者銷(xiāo)售,并且大都是以商品房名義銷(xiāo)售.而且價(jià)格與商品房無(wú)太大差異,購房者一般對于土地性質(zhì)情況無(wú)從知曉,對于這類(lèi)合同,簡(jiǎn)單的認定無(wú)效是不合適的,會(huì )極大地損害無(wú)辜購房者的利益.所以,現在法院對此類(lèi)問(wèn)題的處理慎之又慎.
四.無(wú)土地證的風(fēng)險和缺陷
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都是先取得大土地證，開(kāi)發(fā)完成后再申請大房屋所有權證，隨后開(kāi)發(fā)商負責為購房人辦理小房屋所有權證，最后再為購房人辦理小土地證。小土地使用權又被稱(chēng)為“樓面地權”，它一般根據購房人所購房屋的所有權在整個(gè)建筑物所有權中所占的份額來(lái)確定一個(gè)地權比例，用這個(gè)比例再乘以整個(gè)建筑物所占的土地面積，就可得出小土地使用權的面積.而記載這一權利的證明就是“小土地使用權證”。 “小土地證”是土地使用權期限70年到期后、證明購房者對土地擁有合法權益的憑證，和房產(chǎn)證一樣重要，不能忽視。
業(yè)主取得房屋產(chǎn)權證書(shū)而無(wú)小土地證，意味著(zhù)無(wú)法取得房屋法律意義上的全部權利，已經(jīng)花錢(qián)買(mǎi)的土地在法律上卻一直登記在開(kāi)發(fā)商名下，業(yè)主要隨時(shí)準備承擔這塊土地被他人處分甚至喪失房屋的風(fēng)險，
業(yè)主只取得房屋所有權證而無(wú)小土地證所存在的問(wèn)題是顯而易見(jiàn)的，具體表現在兩個(gè)方面：一.如果業(yè)主不辦理個(gè)人小土地證，而大土地證一直登記在開(kāi)發(fā)商名下，業(yè)主必然會(huì )承擔相應的風(fēng)險.如果開(kāi)發(fā)商把已經(jīng)取得的大土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，一旦其資金運作出現問(wèn)題，銀行拍賣(mài)所抵押的土地來(lái)收回貸款，這就面臨著(zhù)業(yè)主購買(mǎi)了的土地使用權又被重新投放市場(chǎng)流通，那可不是簡(jiǎn)單的找開(kāi)發(fā)商索賠的問(wèn)題了,購房者所面臨的將是一系列的訴訟.二、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規定：“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉讓?！钡谌l規定”房地產(chǎn)轉讓,抵押時(shí),房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓,抵押.”由上述法條可以看出,我國的土地使用權是隨地上建筑物一并轉讓.抵押的.也就是說(shuō)，如果嚴格按照法律規定，僅有房屋所有權證而沒(méi)有小土地證的房屋是不能買(mǎi)賣(mài)的。如果已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同了，根據《合同法》第五十二條第五款的規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無(wú)效。據此可知，如果沒(méi)有小土地證的話(huà)，房地產(chǎn)二級市場(chǎng)的正常交易將是無(wú)法合法進(jìn)行的。
五. 問(wèn)題產(chǎn)生的根源和矛盾激化的原因
<一>立法的原因
我國之所以限制集體土地自由流轉,最主要的原因是保護耕地,防止農民為了一時(shí)之利而變賣(mài)土地,防止在若干年后出現大量的失地農民.
<二>政府的原因
在土地使用方面,由于政府的監管力度不夠,土地違法情況大量存在,這一點(diǎn),是政府的失職,政府不能老是停留在以前的辦公模式下,應該隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展改變觀(guān)念,改變工作方法,利用現在的科技手段,監管土地的使用情況是很簡(jiǎn)單的事情.利用網(wǎng)上的COOGLE EARTH軟件就可以很方便的看到土地上建筑物的情況.筆者認為,政府監管力度不夠及部分開(kāi)發(fā)商違規操作是導致現在大量劃撥土地,集體土地上”商品房”存在的根源.
<三>司法的原因
法院是社會(huì )公正的最后一道壁壘,當弱勢的購房者與強勢的開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛后,急需公權力的介入與之對抗,但遺憾的是,法院在此時(shí)卻失語(yǔ)了,<< 審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋>>中的逾期辦證違約金只針對商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效,不調整在集體和劃撥土地上建設的”商品房”.而且現在法院普遍的做法認為逾期辦理權屬登記證書(shū)就是指房產(chǎn)證,不包括土地證.所以,現在只有出讓土地上房屋的買(mǎi)受人訴求逾期辦理房產(chǎn)證,要求開(kāi)發(fā)公司承擔違約金的案件能受理,而購房者要求辦理小土地證的案件則不予受理.如果受理后,查明土地的性質(zhì)是劃撥或集體的,依照法律判決合同無(wú)效,則會(huì )對無(wú)辜購房者的財產(chǎn)造成很大的損失,進(jìn)而會(huì )形成很大的上訪(fǎng)壓力.這也就是法院目前采取回避態(tài)度的原因.
六.解決此問(wèn)題之我見(jiàn)
出現此類(lèi)違法違規用地的原因歸根到底四個(gè)字,”利益驅動(dòng)”!開(kāi)發(fā)商有利益,村委會(huì )有利益,甚至某些政府的官員也有利益!要解決這個(gè)問(wèn)題就得從這方面入手,要加強對用地情況的監察,加大對違法使用土地的處罰,提高開(kāi)發(fā)商,村委會(huì )的違法成本,要讓它們無(wú)利可圖.
對于已經(jīng)售出的房屋,則要區別對待:
1.對于明知是舊村改造房,經(jīng)濟適用房,貪圖便宜而購買(mǎi)的購房者,應認定合同無(wú)效,雙方返還財產(chǎn),對于房地產(chǎn)升值所產(chǎn)生的損失,由于其本身也存在過(guò)錯,理應承擔這一部分責任,
2.對于受了欺詐誤認為是商品房而購買(mǎi)的購房者,由于本身沒(méi)有過(guò)錯,不應承擔責任.首先應查明該舊村改造房,經(jīng)濟適用房項目的建房手續,如果是符合規劃,房屋質(zhì)量合格的,責令開(kāi)發(fā)商或村委會(huì )補辦手續并承擔土地出讓金,并予以罰款.如果查明該項目不符合規劃或房屋質(zhì)量不合格,則應認定合同無(wú)效,雙方返還財產(chǎn)并由開(kāi)發(fā)商或村委會(huì )承擔房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的預期利益損失.
綜上所述,解決房屋土地證是當前政府有關(guān)部門(mén)的責任,也是維護廣大購房者權益,維護社會(huì )穩定的需要.為此,政府有關(guān)部門(mén)應加大執法力度,對土地使用情況進(jìn)行一次嚴格的檢查.明確土地性質(zhì),對違法用地行為予以徹底打擊.以保障廣大群眾的權益。
本文榮獲2011年濟南市律師業(yè)務(wù)論文評選三等獎
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