陸昀

　　國家的宏觀(guān)調控并沒(méi)有阻止房產(chǎn)價(jià)格持續上漲的趨勢，股市的紅火好像也不能真正給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)真正的沖擊，相反，在5月30日開(kāi)始的股市高位震蕩頻頻顯現，凸現了房產(chǎn)投資的穩健特性。但是，隨著(zhù)房產(chǎn)價(jià)格的一路高走，房產(chǎn)投資的風(fēng)險正在逐漸加大。

　　近日，“鏈家地產(chǎn)”根據自身實(shí)際成交的502個(gè)有效樣本所作的《2007年上半年北京二手房售租比分析報告》顯示，從目前1居室、2居室和3居室的售租比來(lái)看，1居室的售租比為272，雖然離國際成熟市場(chǎng)的上限300還有一定的空間；不過(guò)，增長(cháng)速度非常明顯。“鏈家地產(chǎn)”認為，1居室的售租比迅速上漲，源于在房產(chǎn)價(jià)格逐漸走高得情況下，部分消費者的需求受其購買(mǎi)力因素的影響，只能將自住的需求也偏向于小戶(hù)型的1居室，從而出現了小戶(hù)型房產(chǎn)的自住需求與投資需求的雙重疊加，使得小戶(hù)型房產(chǎn)的售價(jià)上漲，推動(dòng)了售租比的快速高升。

　　另外，今年上半年的2居室和3居室售租比均值已經(jīng)達到了292和293，與國際成熟市場(chǎng)的售租比上限300已經(jīng)近在咫尺，直逼300大關(guān)。因此，單純從2居室和3居室的靜態(tài)指標來(lái)看，其售價(jià)租金比已經(jīng)逼近國際警戒上限，投資風(fēng)險已經(jīng)較高；不過(guò)，相比1居室的售租比而言，其售租比值的增長(cháng)幅度已經(jīng)明顯放緩。

　　城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，極大的拉高了郊區的房產(chǎn)價(jià)格。大興、昌平、通州、 亦莊等郊區的售租比，除了亦莊各居室售租比還處于300之內外，其他三個(gè)郊區的各居室售租比均超過(guò)了300，其值已經(jīng)處于明顯的高位。而當前郊區還缺乏足夠的配套設施能夠支撐租金的上揚與售價(jià)的上漲成比例。同時(shí)，在當前北京城區房產(chǎn)價(jià)格處于明顯高位和郊區價(jià)格依然具有較大上漲空間預期的雙重推動(dòng)下，消費者的購房需求很容易被轉移至郊區，從而進(jìn)一步拉高郊區房產(chǎn)價(jià)格；而租房的需求不會(huì )如買(mǎi)房需求能帶動(dòng)價(jià)值增值沖動(dòng)，特別是租房的偏好在于當前的配套完善程度，這就決定了郊區的租金相對處于低位，從而體現出了售價(jià)比的明顯高位。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認為，如果單純的從售價(jià)租金比這一指標來(lái)衡量房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫狀況，即使是當前處于相對低位的1居室售租比，也已經(jīng)呈現出“泡沫”趨大的狀況；但是，由于當前北京 房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)快速的增長(cháng)階段，售價(jià)租金比的高低更大程度受制于區域本身房產(chǎn)的升值動(dòng)力，而 房?jì)r(jià)的上升與租價(jià)的上漲之間存在的極大不對等現狀，更進(jìn)一步拉高了售價(jià)租金比。因此，如果不考慮房產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(cháng)帶動(dòng)的房產(chǎn)升值部分，目前絕大多數區域的房產(chǎn)已經(jīng)處于價(jià)值偏離狀態(tài)。