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在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，經(jīng)常會(huì )出現夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售的情況。鑒于房屋一般是夫妻共同財產(chǎn)中最重要的組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權，各級法院在處理該類(lèi)糾紛時(shí)都比較慎重。
但是，由于部分法院在合同效力的判斷、夫妻另一方與買(mǎi)受人之間的利益衡平等問(wèn)題上存在認識分歧，在夫妻共同所有房產(chǎn)的最終歸屬的裁判上“同案不同判”現象并不少見(jiàn)。因此，本文根據《婚姻法司法解釋(三)》、《物權法》和《合同法》等法律對夫妻單方出售夫妻共同所有房產(chǎn)的情形進(jìn)行解析，供讀者參閱。
法律依據：
1.《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》
第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買(mǎi)、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
2.《中華人民共和國物權法》
第一百零六條 無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉讓?zhuān)?br>
（三）轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無(wú)處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
3.《中華人民共和國合同法》
第五十一條 無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
4.最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》的通知
89．共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。
相關(guān)案例
1.夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉讓給他人，所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，房屋尚未辦理所有權變更登記，買(mǎi)受人不構成善意取得--李某南訴何某某、何良某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
本案要旨：夫妻關(guān)系存續期間取得的房屋，雖然所有權登記在一方名下，但是仍然屬于夫妻共同共有的財產(chǎn)。登記一方未經(jīng)另一方同意，擅自將房屋轉讓給他人，是無(wú)權處分的行為，如果得不到另一方的追認，所簽訂的房屋轉讓合同就是無(wú)效合同。買(mǎi)受人如果明知一方為擅自處分，或者房屋尚未辦理所有權變更登記，就不構成善意取得。
來(lái)源：《案例解讀婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ?，最高人民法院中國應用法學(xué)研究所編，人民法院出版社2011年出版
2.夫妻一方將共同財產(chǎn)單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的第三人，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經(jīng)另一方同意，則單方處分無(wú)效——姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權屬糾紛案
本案要旨：夫妻一方將共同財產(chǎn)單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的人，則對其善意的認定應當采取更為嚴格的標準，如有充分理由推定其明知或應知該處分未經(jīng)另一方同意，其不能被認定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財產(chǎn)的處分無(wú)效。
案號：（2005）鼓民一初字第324號、（2005）徐民一終字第1345號
審理法院：江蘇省徐州市中級人民法院
來(lái)源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用（婚姻家庭卷）》，李杰編著(zhù)，中國法制出版社2011年出版
3.夫妻一方擅自處分共有財產(chǎn)因受讓方善意取得而有效--崔某訴仇某、孟某某、關(guān)某某買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
本案要旨：登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買(mǎi)、支付合理對價(jià)并辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，不應予以支持。
案號：（2006）昌民二初字第43號
審理法院：吉林省吉林市昌邑區人民法院
來(lái)源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用（婚姻家庭卷）》，李杰編著(zhù)，中國法制出版社2011年出版
權威觀(guān)點(diǎn)
一、“一方未經(jīng)對方同意出售夫妻共同所有的房屋”的理解
（一）夫妻共同所有房屋
婚姻法第十七條規定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說(shuō)明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產(chǎn)除特有財產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購買(mǎi)的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。
（二）如何認定夫妻另一方是否同意
從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關(guān)系中，則意味著(zhù)夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實(shí)踐中，對此類(lèi)糾紛的處理存在一個(gè)很難把握的事實(shí)認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時(shí)需要注意：
第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售，可有書(shū)面、口頭、電話(huà)等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實(shí)生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時(shí)征求夫妻另一方意見(jiàn)，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據《民法通則意見(jiàn)》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見(jiàn)，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問(wèn)。
第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì )出現夫妻另一方參與了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的前期協(xié)商過(guò)程，但在最后簽約時(shí)并未在場(chǎng)的情形。如果事后房屋價(jià)格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時(shí)不在場(chǎng)，最后簽訂價(jià)格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱(chēng)同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ├斫馀c適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著(zhù)，人民法院出版社2011年出版）
二、“第三人善意購買(mǎi)、支付合理對價(jià)”的理解
從物權法第一百零六條的規定來(lái)看，我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴(lài)。司法實(shí)踐中，對“第三人善意購買(mǎi)”中“善意”及“合理對價(jià)”的理解應注意以下幾點(diǎn)：
（一）“善意”的認定標準
我們認為，對于動(dòng)產(chǎn)的受讓人可以將其具有重大過(guò)失而不知道認定為非屬善意，但對作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋而言，應當以第三人對登記的信賴(lài)作為判斷是否構成不動(dòng)產(chǎn)善意取得的標準。在通常情況下，只要第三人信賴(lài)了登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進(jìn)一步核實(shí)登記事項為前提。
（二）“善意”的證明責任分配
在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，應首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實(shí)權利人）負擔之，法官最終通過(guò)自由心證對該問(wèn)題加以解決。具體到本條規范內容，由于登記簿是以國家信譽(yù)作為保障，具有高度公信力，其“權利表征度”要高于動(dòng)產(chǎn)的占有。而且物權法第十六條也明確承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。
（三）第三人“善意”狀態(tài)的時(shí)間節點(diǎn)
從日常生活經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)變更登記流程需要一段時(shí)間，不可能瞬間完成。根據《房屋登記辦法》第二十三條的規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于30個(gè)工作日內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。由此可知，在確定第三人善意的時(shí)間節點(diǎn)問(wèn)題上，至少有提出登記申請的時(shí)間、登記機構受理登記的時(shí)間以及完成登記的時(shí)間等可選項。我們認為，將判斷第三人是否為善意的時(shí)間點(diǎn)確定在記載于登記簿時(shí)更為合理。
（四）合理對價(jià)的認定
“合理的對價(jià)”，是指房屋價(jià)款與物之價(jià)值基本相當，排除不合理低價(jià)或無(wú)償出讓等情形。對此，可以從以下幾個(gè)方面把握：
善意取得的前提是有償交易行為
物權法第一百零六條第一款第（二）項規定的善意取得構成要件之一是“以合理的價(jià)格轉讓”。之所以如此規定，其理由在于：（1）更周全保護真實(shí)權利人的利益。（2）更符合民眾對所有權靜的安全與交易動(dòng)的安全之間平衡的預期。
2.如何認定“合理的對價(jià)”
判斷第三人在取得房屋所有權時(shí)支付的對價(jià)是否合理，一般應以主觀(guān)標準為準，只要合同雙方已經(jīng)完成變更登記，即應推定該對價(jià)為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價(jià)與市場(chǎng)同類(lèi)房屋差價(jià)懸殊或是法官根據日常生活經(jīng)驗足以判斷該對價(jià)確實(shí)明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)?？紤]到市場(chǎng)交易的個(gè)體性差異和交易行情的多變性，只要評估價(jià)與合同約定對價(jià)不存在明顯差異，則應認定對價(jià)屬于合理范疇。
3.合理對價(jià)應已實(shí)際支付
在我國，善意取得制度除通過(guò)確定無(wú)權處分時(shí)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬而具有維護交易安全的功能外，還具有調整不正當利益變動(dòng)的功能。也就是說(shuō)，我國法律規定的善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。否則，物權法第一百零六條就不會(huì )在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價(jià)格應當合理。由此可見(jiàn)，從物權法的立法本意來(lái)看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價(jià)是指實(shí)際支付的對價(jià)。
在注意以上要點(diǎn)的理解時(shí)，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣(mài)方與買(mǎi)受方已經(jīng)在相關(guān)部門(mén)辦理完了產(chǎn)權登記手續，物權已經(jīng)發(fā)生轉移。關(guān)于房屋物權轉移的相關(guān)規定，可以參照物權法的相關(guān)規定，這里不再細釋。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ├斫馀c適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著(zhù)，人民法院出版社2011年出版）
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