作者 |707的牛
數據支持 | 勾股大數據
內房股的反彈力度不亞于A(yíng)股房企，一天可以反彈十多個(gè)點(diǎn)，短短幾個(gè)交易日漲幅接近30%。但是，這只是剛剛開(kāi)始，除了市場(chǎng)被牛市到來(lái)的樂(lè )觀(guān)情緒包裹以外，還有太多的預期沒(méi)有被市場(chǎng)兌現，特別是對融創(chuàng )來(lái)說(shuō)。
01
增速最快的一線(xiàn)房企
投資地產(chǎn)股應該選擇增速最快房企，增速快代表盈利更高，盈利高又能提升估值，這類(lèi)公司很容易迎來(lái)戴維斯雙擊，融創(chuàng )就是其中之一。在2019年的銷(xiāo)售排名中，多數一線(xiàn)房企的增速明顯放緩，唯獨只有融創(chuàng )，可以保持兩位數的高增速。
2019年全年累計銷(xiāo)售金額TOP5分別是萬(wàn)科，中國恒大，融創(chuàng )中國，碧桂園和保利地產(chǎn)。
其中碧桂園5522億元，同比增長(cháng)10%；萬(wàn)科6308億元，同比增長(cháng)4%；中國恒大6011億元，同比增長(cháng)10%；融創(chuàng )中國5562億元，同比增長(cháng)21%；保利地產(chǎn)4619億元，同比增長(cháng)14%。
一線(xiàn)房企去年的銷(xiāo)售額大概維持在5000-6000億元，但融創(chuàng )增速卻排在第一名。為什么？除了公司創(chuàng )始人敢想敢干的執行力以外，還和公司的擴張模式有關(guān)。其實(shí)融創(chuàng )成長(cháng)壯大的過(guò)程就是一部并購史，通過(guò)合作或者并購的方式進(jìn)入新城市布局是融創(chuàng )最常見(jiàn)的戰略。
2012年，融創(chuàng )和綠城中國合作，成功進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，完成了長(cháng)三角地區核心城市的布局。2017年，公司收購萬(wàn)達文旅項目，迅速掌握了青島市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權。還包括432.4億元大手筆收購萬(wàn)達各地的文旅項目和2019年花費152.7億元的代價(jià)收購云南城投環(huán)球世紀和時(shí)代環(huán)球51%的股權。
可見(jiàn)，融創(chuàng )善于利用并購的方式借力，迅速完成全國化擴張布局。對應的，公司的土地儲備權益占比由2014年的59%，上升到了2017年最高占比，76%。
反應到業(yè)績(jì)上，融創(chuàng )在過(guò)去4年一直保持高增速，凈利潤翻了8倍，股價(jià)也上漲了8倍。這也是融創(chuàng )擴張模式的優(yōu)勢，而且這種優(yōu)勢還會(huì )持續保持下去，也是增速比同類(lèi)公司更快的重要原因。
02
估值低
其實(shí)，地產(chǎn)股的這一輪大漲行情，是應該板塊整體估值的確到了底部。估值到底有多低？經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)政策調控的一輪又一輪加碼之后，行業(yè)估值來(lái)到了金融危機后時(shí)2008年10月份的底部，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊估值只有10XPE。
而公司的估值更低，目前融創(chuàng )只有6.5XPE，不到7倍。估值水平也位于近5年的歷史平均水平以下。融創(chuàng )的業(yè)績(jì)和銷(xiāo)售增速比行業(yè)平均水平，同類(lèi)房企都要快；市場(chǎng)給出這么低的估值顯然是不合理的。
同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)和公司的基本面正在積極改善，股價(jià)漲幅也還遠沒(méi)有到反應這一預期。6月30日晚上，一份行業(yè)重點(diǎn)房企的銷(xiāo)售成績(jì)單出來(lái)了。行業(yè)TOP100房企，1-6月份累計銷(xiāo)售面積3.7億平米，同比下降3.5%，銷(xiāo)售額5.1萬(wàn)億，同比下滑2.7%。其中6月份單月銷(xiāo)售面積1.0億平米，同比增長(cháng)10.3%，銷(xiāo)售額1.5萬(wàn)億，同比增長(cháng)13.8%。
從這個(gè)數據的結果來(lái)看，顯然房企已經(jīng)整體爬出了今年一季度的坑，銷(xiāo)售額增速一路改善，直到6月份的同比增長(cháng)13.8%。這也恰恰印證了之前的觀(guān)點(diǎn)，疫情只是把一季度的購房需求推遲了，并沒(méi)有抹殺掉。
而融創(chuàng )6月份的銷(xiāo)售，不算突出，但也實(shí)現了大幅反彈。公司6月份銷(xiāo)售額540億元，在疫情的影響下還實(shí)現了同比增長(cháng)6.3%，環(huán)比增長(cháng)19.5%。1-6月份銷(xiāo)售額1947億元，同比下滑-9.1%；對公司2020年的銷(xiāo)售影響并不大，融創(chuàng )的估值也還有提升空間。
03
還有幾點(diǎn)預期差
要想弄清楚融創(chuàng )的預期差，必須回答下面幾個(gè)問(wèn)題。房企負債率高，玩杠桿是好事還是壞事？公司的物業(yè)是否會(huì )分拆上市？
一是負債率問(wèn)題。房企越偏向于加杠桿，說(shuō)明行業(yè)越景氣，公司賺錢(qián)也越容易。杠桿越高，資產(chǎn)收益率也就越高，特別是對有一定規模的公司來(lái)說(shuō)。反而是地產(chǎn)商都不愿加杠桿的時(shí)候，說(shuō)明賺取利潤更加艱難。因此，從這個(gè)角度考慮，負債率高不是壞事。
今年受到疫情影響，管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上也說(shuō)過(guò)，會(huì )出售一些酒店和文旅項目，可以減輕短期的資金壓力。同時(shí)現在全球大放水，開(kāi)始出現資產(chǎn)荒，內房股發(fā)行海外債的融資渠道又重新開(kāi)啟，也不用擔心債務(wù)違約問(wèn)題。
目前債務(wù)不再是市場(chǎng)擔心的問(wèn)題，融創(chuàng )的凈負債率也可以降到150%左右，對比碧桂園94%的凈負債率，和萬(wàn)科42%，還是很高；即使受疫情影響，今年的高增速還是可以持續的，畢竟杠桿率還在高位。
二是分拆物業(yè)。隨著(zhù)越來(lái)越多的物業(yè)公司上市，分拆物業(yè)也已經(jīng)成為市場(chǎng)共識。剝離物業(yè)業(yè)務(wù)上市不僅可以通過(guò)融資減輕房企資金壓力，同時(shí)可以提升估值。這些都是投資者愿意看到的，同時(shí)也是房企們正在考慮的。
融創(chuàng )現在的上漲才剛剛開(kāi)始，公司今年銷(xiāo)售增速保持10%-15%應該是沒(méi)問(wèn)題的。萬(wàn)科現在9XPE，估值和龍頭萬(wàn)科看齊，2020年大概有30%的增速，短期看到3000億距離當前的空間還很大。
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