4月25日晚7點(diǎn)，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院偉倫樓，400多人的禮堂座無(wú)虛席。萬(wàn)達集團[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(cháng)王健林健步登上講壇，“今天什么問(wèn)題都可以問(wèn)?！?點(diǎn)半，“創(chuàng )新與競爭優(yōu)勢——以萬(wàn)達[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]為例”演講結束，自由問(wèn)答環(huán)節，頭一個(gè)問(wèn)題便是“如何看最近大連的事及外界有關(guān)萬(wàn)達的傳言”?！拔疫€能站在這里講話(huà)，就說(shuō)明我沒(méi)事?！蓖踅×终f(shuō)。
難怪公眾會(huì )有這樣的問(wèn)題，一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)萬(wàn)達的各種消息甚囂塵上，資金鏈斷裂傳言、高層吃散伙飯風(fēng)波、王健林被調查傳聞……過(guò)去的兩個(gè)月里，萬(wàn)達被推到了風(fēng)口浪尖。
樹(shù)大招風(fēng)。不斷被輿論“忽悠”的萬(wàn)達也被麥格理“忽悠”了一把。但這位當年被“忽悠”的萬(wàn)達掌門(mén)人，在演講中卻如此表示：“做商業(yè)就要會(huì )忽悠。老大都是裝出來(lái)的?！?/p>
與麥格理的協(xié)議分手是王健林的一段心酸故事，但并不妨礙他對萬(wàn)達的超前意識。這個(gè)要做全球第一商業(yè)公司的商界風(fēng)云人物，其機遇和風(fēng)險同樣未知。
上市失誤
3月30日，萬(wàn)達集團發(fā)布一則公告：與麥格理的委托管理合同期滿(mǎn)，萬(wàn)達將陸續退出南京、濟南、哈爾濱、沈陽(yáng)、天津、武漢、長(cháng)沙、南寧、大連等已轉讓的9個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目的管理。
此前，麥格理通過(guò)銀團貸款，向萬(wàn)達購買(mǎi)了9個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)達因此套現約31億元，并負責經(jīng)營(yíng)管理。
“萬(wàn)達與麥格理早在今年2月份即著(zhù)手研究撤出管理的事情，當時(shí)接管方已經(jīng)約談了經(jīng)理級別的人員。而之前參與商業(yè)管理的萬(wàn)達人員，大多被安置到萬(wàn)達的其他項目上去了?！蹦硺I(yè)內知情人士向記者透露。
“合同約定期滿(mǎn)，退出是正常的?！币晃蝗f(wàn)達內部人士對記者說(shuō)，退出的9個(gè)項目都是一二代產(chǎn)品，萬(wàn)達將專(zhuān)注于做好第三代城市綜合體。
萬(wàn)達于2001年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從早期的一代單店、二代組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。據了解，目前萬(wàn)達僅存6個(gè)一代單店和6個(gè)二代組合店。賣(mài)給麥格理的9個(gè)項目中，有3個(gè)為第一代產(chǎn)品，有6個(gè)為第二代產(chǎn)品。
有分析人士認為，按照萬(wàn)達專(zhuān)注第三代城市綜合體的戰略，其僅剩的3個(gè)一代單店將會(huì )轉手，但上述萬(wàn)達內部人士則表示“目前還沒(méi)有這個(gè)計劃”。
萬(wàn)達與澳大利亞最大投行麥格理的這段劇情令王健林很不滿(mǎn)意?！?006年本來(lái)有機會(huì )在香港紅籌上市，當時(shí)找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麥格理一‘忽悠’，說(shuō)別做IPO了，做REITs多好?！?/p>
然而，天不遂人愿。2006年7月，國家外管局、商務(wù)部等幾部委聯(lián)合發(fā)文，嚴格限制境外公司收購內陸物業(yè)。于是，REITs徹底沒(méi)戲了。
而此時(shí)，香港紅籌上市之路被監管部門(mén)封死。不得已，萬(wàn)達在2007年籌劃A股IPO，但沒(méi)想到剛做完架構，2008年又來(lái)了全球金融危機，其上市之路再次擱淺。而目前在房地產(chǎn)調控之際，雖然萬(wàn)達提交了A股上市申請，但也基本無(wú)望。
“王健林對商業(yè)地產(chǎn)的理念太超前了，他認為商業(yè)地產(chǎn)最適合的融資平臺是REITs，美國的公司都是如此。但實(shí)際上，REITs并不太適合萬(wàn)達。一是萬(wàn)達的一二代店租金收益率并不高；二是萬(wàn)達有很多開(kāi)發(fā)物業(yè)，這些都沒(méi)法裝進(jìn)REITs?！币晃涣私馊f(wàn)達的業(yè)內人士評價(jià)：“當初的抉擇現在看起來(lái)并不是正確的選項，這使萬(wàn)達錯失了香港紅籌上市的時(shí)機?！?/p>
多元化延伸
“什么清華北大，不如膽子大”。演講中，王健林把萬(wàn)達的快速發(fā)展歸結于敢闖敢干、不怕失敗?！案毁F險中求?！蓖踅×诌@樣總結。
敢想敢干的王健林雖然沒(méi)有打準萬(wàn)達上市的算盤(pán)，但并不妨礙他對萬(wàn)達未來(lái)的籌劃?！拔幕a(chǎn)業(yè)、旅游度假是萬(wàn)達近年來(lái)的重頭戲?！蓖踅×终f(shuō)，“萬(wàn)達已被接納為世界游樂(lè )協(xié)會(huì )的高級會(huì )員，全球共有6家企業(yè)，萬(wàn)達是亞太區唯一的高級會(huì )員?！?/p>
“萬(wàn)達影院也是業(yè)內第一。這是一不小心做成的。萬(wàn)達進(jìn)入的領(lǐng)域，什么央企國企都不再有機會(huì )做老大?！蓖踅×趾敛谎陲椝苑Q(chēng)為“不謙虛”的說(shuō)法。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所向披靡的萬(wàn)達，近年來(lái)已在新的領(lǐng)域發(fā)力。商業(yè)地產(chǎn)、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和高級酒店成為其五大架構體系。在文化產(chǎn)業(yè)方面，萬(wàn)達已進(jìn)入大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂(lè )、中國字畫(huà)收藏等行業(yè)，2012年萬(wàn)達院線(xiàn)將擁有1000塊銀幕。
“做全球旅游行業(yè)的第一是萬(wàn)達的目標?！蓖踅×至⑾潞姥?。
從2008年起，由萬(wàn)達牽頭，聯(lián)合中國泛海、聯(lián)想控股等大型企業(yè)的“投資聯(lián)盟”，已多次進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，斥資將近1700億元。此外，萬(wàn)達在武漢的城市綜合體項目中也包含了旅游地產(chǎn)的部分——武漢東湖中央文化旅游區，總投資約500億元。
“投資要順應大趨勢。這些年我一直提消費產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，如果這時(shí)候還是投資鋼鐵、鋁加工，那是找死?！痹谕踅×止串?huà)的版圖里，萬(wàn)達將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲存未來(lái)10年的競爭優(yōu)勢，并在2020年徹底實(shí)現轉型。
“2020年，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現轉型?！蓖踅×终f(shuō)。
但在萬(wàn)達迅速跑馬圈地、多元化布局的同時(shí)，周邊也不乏質(zhì)疑之聲。
一位長(cháng)期跟蹤萬(wàn)達的投行人士表示，過(guò)去幾年住宅市場(chǎng)的火爆使得萬(wàn)達的商業(yè)模式?jīng)]暴露出什么問(wèn)題，但如果信貸收緊、銷(xiāo)售速度大幅放緩，這種模式就會(huì )面臨一定挑戰。萬(wàn)達的資金主要來(lái)自銀行貸款和銷(xiāo)售回款，租金部分還沒(méi)有培養起來(lái)。
“萬(wàn)達的銷(xiāo)售回款和銀行貸款兩個(gè)主要融資渠道已經(jīng)被用到極致了。它需要股權融資方式，不能光靠貸款?！痹撊耸勘硎?，萬(wàn)達超越其他地產(chǎn)商的獨特之處，就在于它擁有幾百萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，但這部分價(jià)值只有通過(guò)上市才能釋放。
多元化布局戰略下，萬(wàn)達在將銷(xiāo)售物業(yè)的收益沉淀到持有物業(yè)上之后，面臨的更艱巨的課題是：如何通過(guò)后期的運營(yíng)管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值。能把持有物業(yè)運營(yíng)好，才是安身立命之本。
有業(yè)內人士亦指出，開(kāi)業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營(yíng)是一場(chǎng)寂寞的長(cháng)跑。在高速發(fā)展期把銷(xiāo)售物業(yè)的利潤攫取完畢之后，萬(wàn)達將會(huì )經(jīng)歷一個(gè)漫長(cháng)的資本回收期。
“質(zhì)疑我們資金鏈有問(wèn)題的人，大多缺乏對萬(wàn)達的了解?！鄙鲜鋈f(wàn)達內部人士對記者表示，萬(wàn)達去年收入突破千億元大關(guān)，一季度銷(xiāo)售目標超額完成，“2月份，我們還獲得了進(jìn)出口銀行的巨額授信”。
但顯然，王健林已經(jīng)意識到了其商業(yè)王國在進(jìn)行多元化擴張之后所帶來(lái)的資金鏈風(fēng)險，其曾對內部下達“死命令”，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)的擴張速度將控制在每年不準超過(guò)20家。
不過(guò)，這個(gè)經(jīng)常以大手筆面貌出現的商界風(fēng)云人物難以停下其對全球最大商業(yè)公司的渴望。去年12月18日，萬(wàn)達集團與西班牙馬德里競技、瓦倫西亞、比利亞雷亞爾3家俱樂(lè )部簽訂了一期投入約2億元的“中國足球希望之星”青少年海外培訓計劃，剛卸任萬(wàn)達企業(yè)文化部總經(jīng)理的石雪清將專(zhuān)職負責相關(guān)事宜。業(yè)內猜測，或許西班牙將成為萬(wàn)達海外擴張的首個(gè)目的地。
“未來(lái)一年內，萬(wàn)達主要集中于跨國運作，將會(huì )有震驚世界的并購發(fā)生?！蓖踅×滞嘎?。 
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