點(diǎn)擊上面藍字〖房地產(chǎn)聯(lián)盟〗,最前沿的房地產(chǎn)講座 …………………………………………………………………… 一.指引概況 二.工作程序 3.流程圖 4、支持性文件 ● 直接回復〖目錄〗 就可獲取最前沿的地產(chǎn)資料 ● 如果您覺(jué)得本文不錯,請分享給您的同行 點(diǎn)擊右上角按鈕→分享到朋友圈 ● 免費訂閱微信方法： 1.點(diǎn)擊文章最前面的〖房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟〗,快速 2.查找公眾賬號：dichan360→然后 3.點(diǎn)擊右上角按鈕→查看官方賬號→ ● 有疑問(wèn)或困惑,可以聯(lián)系:地產(chǎn)懶人 懶人的微信:dichanlanren ● 欲看地產(chǎn)聯(lián)盟的內部資料，點(diǎn)擊左下閱讀原文
2.1建立成本數據庫
2.1.1原片區新項目，城市造價(jià)采購部根據市場(chǎng)調查情況、信息收集情況和項目資料完成建立成本模型和數據庫，提出項目工程成本估算報告，城市副總經(jīng)理進(jìn)行審核。
2.1.2新片區新項目，集團運營(yíng)管理部根據市場(chǎng)調查情況、信息收集情況和項目資料完成建立成本模型和數據庫，提出項目工程成本估算報告，集團副總裁進(jìn)行審核。
2.2概念設計階段規劃方案設計階段成本管理
2.2.1城市設計部組織概念設計，并會(huì )同城市營(yíng)銷(xiāo)策劃部確定產(chǎn)品組合及成本分配、產(chǎn)品配置標準（參見(jiàn)《產(chǎn)品組合及成本分配表》、《產(chǎn)品配置標準建議書(shū)》、《項目產(chǎn)品建造標準》）。
2.2.2城市造價(jià)采購部會(huì )同城市設計部、城市營(yíng)銷(xiāo)策劃部對概念設計進(jìn)行項目成本測算，主要對項目產(chǎn)品組合進(jìn)行成本分析、動(dòng)態(tài)調整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據市場(chǎng)材料價(jià)格進(jìn)行評估。城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、集團運營(yíng)管理部、分管副總裁對成本估算和測算進(jìn)行審核,由總裁進(jìn)行審批。
2.2.3城市設計部根據工程成本測算要求，進(jìn)行方案設計并將成本要求建議落實(shí)在《方案設計任務(wù)書(shū)》中提交設計單位進(jìn)行方案設計。
2.3方案設計匡算及設計限額成本指標
2.2.1方案設計完成后，城市造價(jià)采購部進(jìn)行“項目成本匡算”編制，并對比概念設計項目成本測算，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程需做專(zhuān)項成本分析，形成分析報告。
2.2.2“項目成本匡算”及成本分析報告完成后同步進(jìn)行“設計限額成本指標”編制，由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、集團運營(yíng)管理部、分管副總裁進(jìn)行審核,報總裁進(jìn)行審批,并報城市項目負責人備案,進(jìn)入下一步流程。
2.2.3城市造價(jià)采購部會(huì )同城市開(kāi)發(fā)部、城市營(yíng)銷(xiāo)策劃部、城市設計部、城市財務(wù)部、人力資源部、進(jìn)行“初步目標成本”編制,根據初步目標成本開(kāi)始進(jìn)行。由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、集團運營(yíng)管理部、成本分管副總裁審核，報總裁進(jìn)行審批,并報城市項目負責人備案,進(jìn)入下一步流程。
2.2.4城市財務(wù)部根據城市造價(jià)采購部“初步目標成本”進(jìn)行項目經(jīng)濟測算, 由城市總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、集團財務(wù)資金部、分管副總裁審核,報總裁進(jìn)行審批,并報城市項目負責人備案,進(jìn)入下一步流程。
2.4初步設計階段限額指標
2.4.1城市設計部根據城市造價(jià)采購部設計限額指標及前期相關(guān)信息確定產(chǎn)品建造標準，主要對項目產(chǎn)品組合進(jìn)行成本分析、動(dòng)態(tài)調整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據市場(chǎng)材料價(jià)格進(jìn)行評估。
2.4.2城市設計部將初步設計限額指標落實(shí)在《初步設計任務(wù)書(shū)》中提交設計單位進(jìn)行設計。
2.5設計概算修正及目標成本概算修正
2.5.1初步設計成果提交后，城市造價(jià)采購部組織編制項目“設計概算修正”，概算依據初步設計圖紙針對典型配套（如地下室、會(huì )所、網(wǎng)球場(chǎng)館等）及不同層高塔樓標準層的主體結構混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現行綜合價(jià)按規定取費并按平均市場(chǎng)下浮水平計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算指標值，專(zhuān)業(yè)分包工程按市場(chǎng)價(jià)格。
2.5.2城市造價(jià)采購部對比初步設計限額指標和設計概算修正，編制“初步設計階段成本分析報告”，主要對初步設計階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結。城市造價(jià)采購部負責設計概算修正和“初步設計階段成本分析報告”編制。
2.5.3由城市造價(jià)采購部向城市設計部反饋“設計概算修正”和“初步設計階段成本分析報告”。有超設計限額情況，城市設計部根據審批意見(jiàn)調整設計，并對下一階段施工圖設計提出成本控制建議，提交城市造價(jià)采購部。
2.5.4“設計成本概算修正”和“初步設計階段成本分析報告”由城市分管副總審核,報城市總經(jīng)理進(jìn)行審批,并報片區總經(jīng)理和城市項目負責人備案。
2.6施工圖設計限額指標
2.6.1城市造價(jià)采購部組織根據初步設計概算修正結果提出施工圖設計限額指標（建筑鋼筋含量、混凝土含量等，參見(jiàn)《項目施工圖設計階段建安成本限額設計成本控制建議》）,此工作與設計概算同步進(jìn)行。
2.6.2針對各分項工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應的限額設計經(jīng)濟指標、技術(shù)指標或對主要材料選型、成本控制點(diǎn)提出建議。
2.6.3對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為設計階段成本控制重點(diǎn)，具體如下：
1）土方工程：爭取設計一次到位，減少動(dòng)土次數，重點(diǎn)控制挖運方數量；
2）擋土支護工程：結構做多個(gè)方案比選，優(yōu)化設計，給出擋土支護的經(jīng)濟指標值；
3）樁基工程：該工程特點(diǎn)是不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個(gè)樁基形式的方案比選后，再制定經(jīng)濟指標值；
4）結構工程；是成本控制的重點(diǎn)，在滿(mǎn)足設計規范的基本要求下，盡可能的降低成本，主要控制鋼筋、混凝土含量的限額設計值；
5）建筑、裝修工程：該部分質(zhì)量及效果對售樓影響較大，影響成本的主要因素為材料選型，而且要避免重復設計和施工，減少設計變更及補充設計，重點(diǎn)對住宅外墻磚、鋁合金門(mén)窗、標準層電梯前室裝修、防水工程等制定經(jīng)濟指標值；
6）安裝工程：主要控制設備（電梯、機房設備等）及材料（管線(xiàn)）選型及方案優(yōu)化；
景觀(guān)工程：景觀(guān)工程設計前充分考慮營(yíng)銷(xiāo)的要求、施工圖的質(zhì)量及材料的選型是該部分成本控制的重點(diǎn)，對小區硬質(zhì)地面材料、綠化工程制定經(jīng)濟指標值；
7）分包工程：該部分的特點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)性較強，政府相關(guān)規定有一定的可操作性，成本控制的重點(diǎn)是方案的深化及優(yōu)化。
2.6.4根據以上限額設計數值及成本控制建議，城市造價(jià)采購部編制施工圖設計階段《項目施工圖設計階段建安成本限額設計成本控制建議》，報城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批后作為施工圖設計階段的成本限額。片區總經(jīng)理及城市項目負責人備案。
2.7施工圖預算
2.7.1施工圖完成并提交后，城市造價(jià)采購部編制項目“施工圖預算”、并對比分析施工圖設計限額編寫(xiě)“施工圖設計階段成本分析報告”，城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批,片區總經(jīng)理、城市項目負責人,集團運營(yíng)管理部備案。
2.7.2城市造價(jià)采購部向城市設計部反饋“施工圖預算”及“施工圖設計階段成本分析報告”。如果超出在設計限額10%以?xún)葹榭山邮赵O計，否則城市設計部根據審批意見(jiàn)施工圖設計修改。
2.8項目最終目標成本管理
2.8.1項目“施工圖預算”審批后，城市造價(jià)采購部負責編制項目最終目標成本，開(kāi)發(fā)部、市場(chǎng)部、城市設計部、城市財務(wù)部參與相關(guān)費用的測算。經(jīng)城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區總經(jīng)理、集團運營(yíng)管理部、分管副總裁審核,總裁審批后執行目標成本責任體系和目標成本管理。
4.1《項目成本管理流程》
5、相關(guān)記錄
5.1《項目施工圖設計階段建安成本限額設計成本控制建議》
5.2《產(chǎn)品組合及成本分配表》
5.3《產(chǎn)品配置標準建議書(shū)》
5.4《項目產(chǎn)品建造標準》
……………………………………………………………………..
聯(lián)系客服
