第一編 總則
為規范、指導和促進(jìn)律師辦理商品房交易法律業(yè)務(wù)，提高律師的服務(wù)質(zhì)量和水平，本指引供律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)時(shí)參考與借鑒。
H概念界定
本指引所指的商品房是按法律、法規及其他有關(guān)規范性文件（以下改稱(chēng)法律）規定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房（一手房）、二手房等。
本指引所指的商品房交易，包括商品房預售、一手房現售、二手房買(mǎi)賣(mài)以及商品房抵押、租賃等交易行為。
H律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則
律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應當堅持對委托人忠誠負責的原則，恪盡職守，勤勉盡責，不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護委托人的合法權益和國家法律的正確實(shí)施。
H律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求
律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應依據與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權限內依法履行職責，不得損害委托人的合法權益；應依法保守當事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。
H本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍
本操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴訟法律服務(wù)，律師代理委托人從事商品房交易在受托起草、修改有關(guān)的各種合同以及代辦有關(guān)登記備案手續時(shí)應注意的有關(guān)事項是本操作指引的重點(diǎn)。律師代理有關(guān)商品房交易的訴訟案件時(shí)，本操作指引具有相應的參考作用。
H本操作指引涉及的被代理人的分類(lèi)
由于任何一宗商品房交易均涉及至少兩方當事人，律師代理不同的當事人時(shí)，所持的立場(chǎng)和看問(wèn)題的角度是不一樣的，因為，為便于實(shí)際操作，本操作指引將按不同的被代理人分別制定相應的指引。
第二編 新建商品房買(mǎi)賣(mài)
第一章 概 述
H新建商品房的概念
本編所指的新建商品房，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下稱(chēng)開(kāi)發(fā)商）按法律、法規及其他有關(guān)規定開(kāi)發(fā)建設并直接出售給買(mǎi)受人且可在市場(chǎng)上自由交易的商品房。
本編所指的商品房交易，包括商品房預售和現房銷(xiāo)售。
H適用范圍
本編適用于中華人民共和國境內外自然人、企事業(yè)單位和其他組織向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)新建商品房的行為。
第二章 一般規定
H目的和依據
為依法維護當事人在買(mǎi)賣(mài)新建商品房（包括預售、現售）活動(dòng)中的合法權益，依據《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及其他有關(guān)規定，制定本編，供律師為當事人提供法律服務(wù)時(shí)參考。
H概念界定
本編所涉下列詞語(yǔ)的定義分別為：
1、開(kāi)發(fā)商，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，指依法取得商品房開(kāi)發(fā)權后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建設并將商品房出售給購房者（買(mǎi)受人）的企業(yè)。
2、買(mǎi)受人，即購房者，指向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)其開(kāi)發(fā)建設的商品房的自然人或單位。
3、業(yè)主，指取得新建商品房所有權的人，一般指買(mǎi)受人，如開(kāi)發(fā)商未售完所有商品房，則開(kāi)發(fā)商亦是業(yè)主。
4、商品房預售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設而尚未竣工的商品房出售給買(mǎi)受人的行為。
5、商品房現售，是指開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)竣工驗收合格的商品房出售給買(mǎi)受人的行為。
6、商品房預售許可證，是指商品房符合預售條件后，經(jīng)開(kāi)發(fā)商申請，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的同意開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預售的書(shū)面許可文件。
7、返本銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商以定期向買(mǎi)受人返還購房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明令禁止這種銷(xiāo)售方式。
8、售后包租，是指開(kāi)發(fā)商以在一定期限內承租或者代為出租買(mǎi)受人所購該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定未竣工的商品房不得售后包租。
9、預測面積，又稱(chēng)暫測面積、合同約定面積，指在商品房預售中，開(kāi)發(fā)商或其委托的有資質(zhì)的測繪部門(mén)根據設計圖紙計算出來(lái)并在商品房銷(xiāo)售合同加以約定的預售商品房面積。
10、實(shí)測面積，又可稱(chēng)產(chǎn)權登記面積，是指預售商品房竣工驗收后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機構實(shí)地測量，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認登記的房屋面積。
11、面積誤差比，指實(shí)測面積（產(chǎn)權登記面積）與預測面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例，具體是：
產(chǎn)權登記面積－合同約定面積面積誤差比＝-------------１００％合同約定面積
12、套內建筑面積，成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。套內使用面積包括：a、臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶(hù)門(mén)內面積的總和；b、躍層住宅中的戶(hù)內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；c、不包括在結構面積內的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；d、內墻面裝修厚度計入使用面積。套內墻體面積，新建住宅各套（單元）內使用空間周?chē)膰o或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內墻體面積。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內墻體面積。套內陽(yáng)臺建筑面積，封閉式陽(yáng)臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
13、分攤的共有建筑面積，分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數。共有建筑面積由以下兩部分組成：a、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門(mén)廳和走道、地下設備間、值班警衛室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車(chē)庫、自行車(chē)庫、會(huì )所或俱樂(lè )部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。b、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。共有建筑面積分攤系數是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數。
14、代理銷(xiāo)售，指開(kāi)發(fā)商委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀資格的專(zhuān)業(yè)公司代為銷(xiāo)售商品房的行為。
15、包銷(xiāo)，指開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)建設的房屋交由包銷(xiāo)人以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未售出的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購買(mǎi)的行為。
16、住房專(zhuān)項維修基金，是指為保障房屋及其相關(guān)公共設施的正常維修、更新，由業(yè)主按一定標準交納費用，存入專(zhuān)戶(hù)銀行，專(zhuān)門(mén)用于房屋及其相關(guān)公共設施維修、更新的資金。
17、規劃設計變更，開(kāi)發(fā)商應當按照批準的規劃、設計建設商品房，但由于建設工程的復雜性，在施工過(guò)程中，原有的一些規劃設計可能必須變更，但這需經(jīng)規劃部門(mén)的批準或設計單位的同意。如果變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商應當在變更確立之日起１０日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人可以選擇解除合同或接受變更。
18、二書(shū)，一般指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
19、住房公積金，是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì )團體（以下統稱(chēng)單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長(cháng)期住房?jì)浣稹?/p>
20、住房公積金個(gè)人購房貸款，是指以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買(mǎi)自住房的消費貸款。正常繳存住房公積金的城鎮職工，在本城鎮購買(mǎi)具有所有權的自住房時(shí)，可以其所購買(mǎi)的產(chǎn)權住房作抵押，向住房公積金個(gè)人購房貸款受托商業(yè)銀行申請住房公積金個(gè)人購房貸款。
21、抵押貸款（按揭），即商業(yè)貸款，是指買(mǎi)受人在購買(mǎi)房屋時(shí)，以所購新建商品房做抵押，向銀行申請的占所購房房?jì)r(jià)一定比例的貸款。貸款合同生效后，銀行將貸款作為購房款的一部分直接劃付給開(kāi)發(fā)商，由買(mǎi)受人按貸款合同約定逐月或逐年還款。
22、組合貸款，是指在住房買(mǎi)賣(mài)中借款人以所購城鎮住房作為抵押物同時(shí)申請住房公積金個(gè)人購房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款，該貸款方式稱(chēng)為個(gè)人住房組合貸款。
23、個(gè)人住房貸款擔保，是指借款人向城鎮公積金管理中心或商業(yè)銀行申請住房公積金個(gè)人購房貸款或商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，由擔保公司為其提供承擔連帶責任的保證擔保。
24、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案，指在商品房預售行為中，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂房屋預售合同后，由開(kāi)發(fā)商將合同交房屋行政管理部門(mén)登記備案，防止出現一房多賣(mài)的或抵押已預售的商品房的情況。
25、大產(chǎn)權證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權證，是指開(kāi)發(fā)商在新建商品房竣工驗收后，交付給買(mǎi)受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房初始登記后取得的新建商品房房地產(chǎn)權證。這是買(mǎi)受人辦理小產(chǎn)證的前提。
26、小產(chǎn)權證，即買(mǎi)受人取得的所購新建商品房的房地產(chǎn)權證。
27、房地產(chǎn)廣告，指開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布的房地產(chǎn)項目預訂、預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其它有關(guān)房地產(chǎn)項目介紹的廣告。包括報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，售樓書(shū)及各種宣傳材料，施工現場(chǎng)的廣告牌，樣板房展示等。
第三章 律師為買(mǎi)受人購買(mǎi)新建商品房提供法律服務(wù)
第一節 商品房認購（預訂）
H簽訂認購（預訂）書(shū)的前提條件
由于協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一般都有個(gè)較長(cháng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了穩住買(mǎi)受人，往往要求買(mǎi)受人在簽訂正式的合同前先簽訂認購協(xié)議（認購書(shū)、預訂書(shū)等），要求買(mǎi)受人交付一定的定金。
由于商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人就尚未取得預售許可證的項目簽訂認購協(xié)議的，屬于類(lèi)似意向書(shū)的法律文件。而就已經(jīng)取得商品房預售許可證的項目所簽訂的訂購協(xié)議，則具有預約簽訂正式合同的協(xié)議的特點(diǎn)，所交付定金應視為簽約定金。
H認購書(shū)（預訂書(shū)）的基本內容
簽署認購協(xié)議時(shí)，注意認購協(xié)議應包括以下基本內容：當事人姓名或名稱(chēng)、預訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預訂期限、定金數額及定金處理辦法等。由于認購協(xié)議系由出賣(mài)人制訂，國家有關(guān)行政機關(guān)對訂立認購協(xié)議無(wú)任何限制性規定，因此，買(mǎi)受人對認購協(xié)議內容一定要認真審核，防止出賣(mài)人在認購協(xié)議中設置對買(mǎi)受人不公平的條件。如果商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同特征的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
H定金的處理
定金是認購協(xié)議中一個(gè)很重要的內容，也是買(mǎi)賣(mài)雙方容易發(fā)生爭議的重點(diǎn)問(wèn)題。出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，定金就按法律規定的沒(méi)收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。
認購協(xié)議中常常出現訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認購書(shū)上載明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時(shí)訂金和押金可能會(huì )被法院或仲裁機構認定具有定金的性質(zhì)。
律師為買(mǎi)受人提供商品房交易法律服務(wù)時(shí)應當提示買(mǎi)受人，必須在合同約定的預約簽訂正式合同的期限內與開(kāi)發(fā)商協(xié)商正式合同的內容并應留下書(shū)面記錄，避免出現如因故未能簽訂正式合同，開(kāi)發(fā)商以買(mǎi)受人未進(jìn)行過(guò)協(xié)商或買(mǎi)受人因無(wú)法證明與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行過(guò)協(xié)商而導致定金被沒(méi)收的情形。
第二節 商品房銷(xiāo)售廣告
H廣告審查
對商品房（包括預售和現房銷(xiāo)售）銷(xiāo)售廣告，律師要提示委托人認真審查其是否具備以下必須載明事項：
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；
2、中介服務(wù)機構代理銷(xiāo)售的，載明該機構名稱(chēng)；
3、預售許可證號。
如果以上事項欠缺，購房者就應慎重或再作仔細調查。如廣告中出現“本廣告僅作參考。廣告中具體確定的內容，可作為購房合同附件”等內容，則應簽訂合同對合同條件與廣告內容是否相符給予更多的關(guān)注。
H禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告情形
律師應提示買(mǎi)受人，具有下列情形的，禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告：
1、在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開(kāi)發(fā)建設的；
2、在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的；
3、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
4、預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的；
5、權屬有爭議的；
6、違反國家有關(guān)規定建設的；
7、不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；
8、法律、行政法規規定禁止的其它情形。
H要約邀請與要約的區別
審查廣告，律師要提示委托人特別要注意要約邀請與要約的區別，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫(xiě)入合同，對開(kāi)發(fā)商不具有約束力。但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
律師應當提示買(mǎi)受人，為避免因對未寫(xiě)入合同的廣告內容的屬性發(fā)生爭議而影響買(mǎi)受人的利益，應要求開(kāi)發(fā)商將影響購房意愿的廣告的內容寫(xiě)入正式合同或補充協(xié)議中。
第三節 商品房預售
H商品房預售條件
律師應提示買(mǎi)受人,商品房預售應當符合下列條件：
1、開(kāi)發(fā)商應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
2、已取得建設用地規劃許可證；
3、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；
4、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
5、已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》；
6、開(kāi)發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。
7、已確定竣工及交付日期；
8、已符合當地地方法規、行政規章及行政機關(guān)規定的開(kāi)發(fā)程序規定的預售條件。
H無(wú)證預售的風(fēng)險
《商品房預售許可證》是衡量商品房預售行為是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書(shū)面證明文件。律師應提示買(mǎi)受人，未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、訂購等方式變相預售商品房的，均屬無(wú)證預售行為，在法律上無(wú)效。但如果開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)受人起訴前取得商品房預售許可證，合同可被認定為有效。
買(mǎi)受人應當要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房預售許可證》，買(mǎi)受人應認真查驗該證記載的內容是否與實(shí)際情況一致，特別是在開(kāi)發(fā)商對同一項目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)或分階段施工時(shí)，應驗證已有的商品房預售許可證是否包含所要預購的商品房。
第四節 商品房現售
H商品房現售條件
律師應提示買(mǎi)受人，商品房現售應當符合以下條件：
1、符合商品房預售第1至第6點(diǎn)的條件。
2、商品房已竣工驗收合格。
3、供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者確定施工進(jìn)度和交付日期。
H返本銷(xiāo)售的禁止和售后包租的限制
律師應提示買(mǎi)受人，根據建設部的有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；開(kāi)發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
第五節 預售環(huán)節的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（大部分內容亦適用于現售合同）
H簽約前審查
買(mǎi)受人委托的律師在簽署合同前，要認真審核開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售許可文件及其他有關(guān)文件\資料，包括但不限于：
1、本指引關(guān)于商品房預售項項下的證件、文件和資料。
2、規劃總平面圖并了解該小區的規劃條件。
3、代理銷(xiāo)售的，代理商的營(yíng)業(yè)執照及資質(zhì)證書(shū)及委托銷(xiāo)售證明。
4、臨時(shí)業(yè)主公約
5、到房屋行政管理部門(mén)調查買(mǎi)受人欲購買(mǎi)的房屋之前是否存在一房二賣(mài)或被抵押的情形。
H簽約時(shí)買(mǎi)受人對房屋面積的知情權和開(kāi)發(fā)商的義務(wù)
對商品房面積計算依據，買(mǎi)受人擁有知情權，開(kāi)發(fā)商也有告知義務(wù)。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售（包括預售、現售）商品房時(shí)，應在售樓地點(diǎn)將有關(guān)房屋建筑面積計算資料或測算資料進(jìn)行公示，供購房者查閱。
簽署商品房預售合同時(shí)，買(mǎi)受人可要求面積計算表或測算表，開(kāi)發(fā)商應向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；簽訂房屋交接書(shū)或簽訂商品房現售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應向購房者提供《房屋建筑面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。
H商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文本
律師應提示買(mǎi)受人,為便于在房地產(chǎn)登記機構進(jìn)行預售登記或產(chǎn)權登記,商品房買(mǎi)賣(mài)應采用建設部、國家工商局聯(lián)合發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部門(mén)同意的其他合同文本，買(mǎi)受人應特別注意《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本中開(kāi)發(fā)商已填上內容的空格部分，該部分的內容極易損害買(mǎi)受人的利益。
出賣(mài)人往往會(huì )制定補充協(xié)議，買(mǎi)受人應仔細審查補充協(xié)議，補充協(xié)議的內容往往容易損害買(mǎi)受人的利益。
H面積差異的處理
律師應提示買(mǎi)受人，按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3％以?xún)龋ê?％）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；
（2）面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jì)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)龋ê?％）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3％部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3％以?xún)龋ê?％）部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對值超出3％部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
由于開(kāi)發(fā)商往往會(huì )改變面積差異的處理方式，故應特別提醒買(mǎi)受人予以注意。
還應注意，開(kāi)發(fā)商提供的格式合同往往有“如對面積發(fā)生爭議，委托某一機構進(jìn)行測量”的內容，律師應提示買(mǎi)受人，應當增加“如對該機構的測量結果仍有異議，可另行委托測量”的內容。
H套內建筑面積與分攤的共有面積
律師應合理提示委托人，商品房建筑面積由套內面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為買(mǎi)受人獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為買(mǎi)受人與其他相關(guān)業(yè)主的共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人依法對其享有權利，承擔責任。
律師應提示買(mǎi)受人，按建筑面積計價(jià)的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并可約定如建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
H付款方式
律師應當提示買(mǎi)受人，注意采用按揭付款方式的風(fēng)險：
1、合同中往往有不按時(shí)辦理按揭的買(mǎi)受人應向開(kāi)發(fā)商支付違約金的條款。
2、合同中往往有因買(mǎi)受人的責任導致無(wú)法辦理按揭的，如雙方無(wú)法就改變付款方式達成一致而買(mǎi)受人要求解除合同的，則買(mǎi)受人應向開(kāi)發(fā)商支付違約金的條款。
H交付期限
1、律師應當提示買(mǎi)受人，合同一般約定，以建設方、設計方、勘察方、施工方、監理方等五方驗收合格為交付條件，但這種驗收不是逐套驗收，而是抽查驗收，不能保證每套房屋實(shí)際上均符合交付條件，因此，應當在合同中加上“開(kāi)發(fā)商應當出示本合同項下的單套商品房驗收合格的證明”的條款。
2、合同第八條第二款為可以延期交房的條件，律師應當提示買(mǎi)受人，如合同條款中有“因政府原因導致的停工及因開(kāi)發(fā)商設計變更或開(kāi)發(fā)商所不能控制的原因導致的逾期交房可以免責”的條款，則應要求取消這一點(diǎn)。另外，合同應明確約定，逾期竣工以后再出現法定或約定的免責事由的，不應免責。
H開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責任
一般開(kāi)發(fā)商會(huì )在合同中對逾期交房約定較輕的違約責任，律師應提示買(mǎi)受人要求提高。
H規劃、設計變更的處理
律師應提示買(mǎi)受人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照批準的規劃、設計建設商品房，應要求在合同中寫(xiě)明：簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，規劃條件和已作出的設計是合同內容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得變更規劃、設計。
經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。
律師還應當提示買(mǎi)受人，在合同中加上“因容積率、建筑層數、建筑密度、建筑層高、綠地率、基礎設施、公共配套等發(fā)生變化的，應當參照前兩款執行”的內容。
買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未作書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
H關(guān)于裝飾、設備的標準
律師應當提示買(mǎi)受人，注意合同的附件三中的裝飾標準及配套設備的品牌、規格、型號等，如其中有“高級品牌、頂級產(chǎn)品”等內容時(shí)，應要求明確品牌名稱(chēng)、規格、型號等具體內容；
律師應提示買(mǎi)受人，如希望在裝飾、設備出現與合同約定不一致時(shí)獲得差價(jià)部分的雙倍賠償，則應在合同中予以明確約定。
H關(guān)于基礎設施、公共配套建設的正常運行
律師應當提示買(mǎi)受人，合同在這方面往往約定的不完整、不詳細，應當將主要的基礎設施及公共配套建筑明確列出，包括但不限于：水、電、排水、電梯、停車(chē)場(chǎng)、全部小區道路和綠化（景觀(guān)）、管道煤氣、電信、有線(xiàn)電視等。
律師應提示買(mǎi)受人，上述設施等的交付時(shí)間不應晚于房屋交付時(shí)間，否則等于交了房仍無(wú)法正常使用。律師還應提示買(mǎi)受人，如合同內容為：“達不到上述條件的，逾期期間減收物業(yè)管理費”，類(lèi)似的約定為無(wú)效約定，因前期物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商不是同一企業(yè)法人，應改為“由開(kāi)發(fā)商代交減收的物業(yè)管理費?！?/p>
H關(guān)于產(chǎn)權登記
1、律師應提示買(mǎi)受人注意，由開(kāi)發(fā)商提交房屋產(chǎn)權登記備案資料的時(shí)間不能過(guò)長(cháng)，不宜超過(guò)一年。
2、律師應提示買(mǎi)受人注意，如因開(kāi)發(fā)商責任導致買(mǎi)受人無(wú)法按時(shí)取得房屋產(chǎn)權證明的違約金應按日計付，而不應接受一次性支付違約金的條款。
H關(guān)于合同第十七條
1、商品房所在樓宇的屋面使用權及外墻使用權應約定屬于全體業(yè)主。
2、樓宇和小區的命名權應約定在房屋交付使用后歸全體業(yè)主。
H關(guān)于前期物業(yè)管理
律師應當提示買(mǎi)受人，要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人出示開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理合同并復印該合同，注意合同條款可能會(huì )損害業(yè)主利益。
H關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約
律師應當提示買(mǎi)受人，業(yè)主臨時(shí)公約對業(yè)主有約束力，應向開(kāi)發(fā)商索取副本.
H關(guān)于合同附件與補充協(xié)議
合同附件與補充協(xié)議，即使不交付備案也屬有效的法律文件，因此，律師應當提示買(mǎi)受人認真研讀合同附件與補充協(xié)議。
H項目轉讓與預售合同的處理
律師應提示買(mǎi)受人，應在合同中約定，如開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)項目轉讓給他人且轉讓前已經(jīng)進(jìn)行商品房預售的，轉讓人應當將項目轉讓的情況書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權在接到書(shū)面通知之日起一定期限（可以約定）內要求解除商品房預售合同。買(mǎi)受人未按照前款約定要求解除商品房預售合同的，應當由項目受讓人繼續履行商品房預售合同。
H土地使用權同時(shí)轉讓
律師應提示買(mǎi)受人，房屋銷(xiāo)售時(shí)，房屋所有權和該房屋使用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓。房屋分層、分套轉讓時(shí)，該房屋占用范圍內的土地使用權整體不可分割；買(mǎi)受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應比例的土地使用權。
H對開(kāi)發(fā)商違反誠信原則的懲罰
律師應提示買(mǎi)受人，出現下列五種情形并導致合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求開(kāi)發(fā)商承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。：
1、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明；
2、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
3、開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)；
4、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人的；
5、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商又將該房屋出賣(mài)給第三人者的。
第六節 商品房代理銷(xiāo)售和包銷(xiāo)
H商品房的代理銷(xiāo)售
律師應提示買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商委托中介服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營(yíng)業(yè)執照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構。開(kāi)發(fā)商應當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構訂立書(shū)面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務(wù)。買(mǎi)受人有權查閱開(kāi)發(fā)商出具給代理銷(xiāo)售機構的授權委托書(shū)。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費用（含不得加價(jià)銷(xiāo)售）。商品房銷(xiāo)售人員應當經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓。
H商品房的包銷(xiāo)
律師應提示買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商與他人（包銷(xiāo)人）可訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)建設的房屋交由包銷(xiāo)人以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售，包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購買(mǎi)。包銷(xiāo)人可以高于包銷(xiāo)合同約定的價(jià)格向購房人出售包銷(xiāo)的商品房。
但是，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)包銷(xiāo)人同意，自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人可要求出賣(mài)人賠償損失。
在包銷(xiāo)關(guān)系中，如果開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對各自的權利義務(wù)沒(méi)有明確約定或約定不清的，買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商發(fā)生商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，包銷(xiāo)人為訴訟參加人。
包銷(xiāo)人不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或商品房中介、經(jīng)紀資質(zhì)，不應影響包銷(xiāo)合同的效力。
第七節 購房貸款
H商品房買(mǎi)賣(mài)貸款協(xié)議、擔保協(xié)議和/或保險合同
購買(mǎi)住房會(huì )涉及住房公積金個(gè)人購房貸款協(xié)議、或商業(yè)性個(gè)人住房貸款協(xié)議，公積金貸款還要簽署個(gè)人住房置業(yè)貸款擔保協(xié)議，商業(yè)貸款銀行會(huì )要求進(jìn)行投保，需與保險公司簽署保險合同。
購買(mǎi)非住宅商品房只能以商業(yè)貸款的形式辦理貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險合同。
H非居住房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
H貸款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同
律師應提示買(mǎi)受人，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，開(kāi)發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現，當事人可要求解除商品房擔保貸款合同的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，開(kāi)發(fā)商應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買(mǎi)受人。
第八節 商品房的交付使用及其質(zhì)量保證
H商品房交付使用的定義
律師應提示買(mǎi)受人，商品房的交付由物的交付和權利的交付組成。物的交付即對房屋的轉移占有，權利的交付即房地產(chǎn)權利的轉移登記。如果當事人沒(méi)有另外約定，物的交付即房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。交付的后果是：房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣(mài)人承擔，交付使用后由買(mǎi)受人承擔；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
H商品房的交付要求
律師應提示買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商應當按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證(住宅)或房地產(chǎn)權證(“大產(chǎn)證”)的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，開(kāi)發(fā)商應當及時(shí)告知買(mǎi)受人。
開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房時(shí)設置樣板房的，應當說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一樣，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致。
H交付時(shí)應提供的文件
銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，開(kāi)發(fā)商應當根據《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規定），向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。買(mǎi)受人還可要求開(kāi)發(fā)商提供實(shí)測面積的有關(guān)資料。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應當包括以下內容：
1、工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的質(zhì)量等級。
2、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
3、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
4、用戶(hù)報修的單位答復和處理的時(shí)限。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能標準等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項，一般應包括以下內容：
1、開(kāi)發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位。
2、結構類(lèi)型。
3、裝修、裝飾注意事項。
4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說(shuō)明。
5、有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說(shuō)明和安裝注意事項。
6、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項。
7、配電負荷。
8、承重墻、保留墻、防水層、陽(yáng)臺等部位注意事項的說(shuō)明。
9、其他應說(shuō)明的問(wèn)題。
H商品房的保修責任
律師應提示買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期。
在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。商品住宅委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，開(kāi)發(fā)商不承擔責任。
H商品房質(zhì)量與合同解除
律師應提示買(mǎi)受人，商品房交付使用后，買(mǎi)受人認為主體結構不合格的并經(jīng)合法程序確認的，有權要求退房；因此給買(mǎi)受人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應當依法承擔賠償責任。
因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人也可要求解除合同和賠償損失。
第九節 住房專(zhuān)項維修基金
H首期維修基金的交納
由于新建商品房首期維修基金的交納方式各地的規定有差異，律師應提示買(mǎi)受人，如當地規定開(kāi)發(fā)商也應交納首期維修基金的，應注意檢查該基金是否確已交納。
維修基金的交納標準，各地規定有差異，律師應熟悉了解。
H維修基金專(zhuān)戶(hù)的開(kāi)立
律師應提示委托人，維修基金應開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)，應當以一個(gè)物業(yè)管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶(hù)帳；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門(mén)號的，按門(mén)號立帳，并分列每套住宅單元的分戶(hù)帳。
業(yè)主委員會(huì )成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)代為監管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。
業(yè)主委員會(huì )成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由開(kāi)發(fā)商承擔。
H首期維修基金的交納時(shí)限
律師應提示委托人，新建商品住宅的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主應當按照下列規定的時(shí)限交納首期維修基金：
1、開(kāi)發(fā)商應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前將該新建商品住宅的維修基金存入專(zhuān)戶(hù)銀行。
2、買(mǎi)受人應當在辦理房地產(chǎn)權變更登記前將所購商品住宅的維修基金存入專(zhuān)戶(hù)銀行。
第十節 商品房買(mǎi)賣(mài)轉移登記和權證辦理
H未經(jīng)登記不得對抗第三人和不發(fā)生物權轉移
律師應合理提示買(mǎi)受人，商品房買(mǎi)賣(mài)應辦理登記手續，未辦理登記，不影響合同效力，但不得對抗善意第三人。未辦理登記手續，商品房的所有權也無(wú)法轉移。
H商品房買(mǎi)賣(mài)轉移登記
商品房買(mǎi)賣(mài)轉移登記的申請人是買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當事人
H預售登記
預購商品房的預售登記又稱(chēng)為預售備案或預售備案登記，申請人應是商品房預售合同的雙方當事人。
H房地產(chǎn)權證（小產(chǎn)證）的辦理時(shí)限
律師應提示買(mǎi)受人，除合同有特殊約定外，由于出賣(mài)人的原因導致買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，出賣(mài)人應當承擔違約責任：
（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；
（3）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權登記，買(mǎi)受人有權要求解除登記合同并要求賠償損失。
第四章 律師辦理為出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）出售新建商品房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)
第一節 商品房認購（預訂）
H簽訂認購（預訂）書(shū)的前提條件
由于協(xié)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一般都有個(gè)較長(cháng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商為了穩住買(mǎi)受人，最好要求買(mǎi)受人在簽訂正式的合同前先簽訂認購協(xié)議（認購書(shū)、預訂書(shū)等）并要求買(mǎi)受人交付一定的定金。
由于商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人就尚未取得預售許可證的項目簽訂認購協(xié)議的，屬于類(lèi)似意向書(shū)的法律文件，律師應提供開(kāi)發(fā)商在此類(lèi)認購書(shū)中加上類(lèi)似于“買(mǎi)受人知道當未取得商品房預售許可證，一旦取得即核簽正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內容”。
就已經(jīng)取得商品房預售許可證的項目所簽訂的訂購協(xié)議，則具有預約簽訂正式合同的協(xié)議的特點(diǎn)，所交付定金應視為簽約定金。
H認購書(shū)（預訂書(shū)）的基本內容
簽署認購書(shū)，要注意認購書(shū)應包括以下基本內容：當事人姓名或名稱(chēng)、預訂的房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預訂期限、定金數額及定金處理辦法等。如果尚未取得預售許可證，則應在認購書(shū)中說(shuō)明。國家有關(guān)行政機關(guān)對訂立認購書(shū)無(wú)任何限制性規定，如果商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同特征的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
H定金的處理
定金是認購協(xié)議中一個(gè)很重要的內容，也是買(mǎi)賣(mài)雙方容易發(fā)生爭議的重點(diǎn)問(wèn)題。出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，定金就按法律規定的沒(méi)收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。
認購協(xié)議中常常出現訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認購書(shū)上載明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時(shí)訂金和押金可能會(huì )被法院或仲裁機構認定具有定金的性質(zhì)。
律師為買(mǎi)受人提供商品房交易法律服務(wù)時(shí)應當提示開(kāi)發(fā)商，如買(mǎi)受人沒(méi)有在合同約定的預約簽訂正式合同的期限內前來(lái)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商正式合同的或者雙方經(jīng)協(xié)商但無(wú)法就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內容達成一致的，應當將解除認購書(shū)或改收定金的決定通知對方并留下記錄，避免被買(mǎi)受人以重復出售房屋為由追究責任。
第二節 商品房銷(xiāo)售廣告
H廣告審查
對商品房（包括銷(xiāo)售和現房銷(xiāo)售）銷(xiāo)售廣告，律師要提示開(kāi)發(fā)商在發(fā)布廣告前認真審查其是否具備以下必須載明事項：
1、開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)；
2、中介服務(wù)機構代理銷(xiāo)售的，載明該機構名稱(chēng)；
3、預售許可證號。
如果以上事項欠缺或出現錯誤，則應添加至完整。
開(kāi)發(fā)商往往喜歡在廣告中寫(xiě)上 “本廣告僅作參考?！钡葍热?，律師應提醒開(kāi)發(fā)商，此類(lèi)內容不能作為免責理由。
H禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告情形
律師應提示開(kāi)發(fā)商，具有下列情形的，禁止發(fā)布銷(xiāo)售廣告：
1、在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開(kāi)發(fā)建設的；
2、在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的；
3、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
4、預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的；
5、權屬有爭議的；
6、違反國家有關(guān)規定建設的；
7、不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；
8、法律、行政法規規定禁止的其它情形。
H要約邀請與要約的區別
審查廣告，律師要提示開(kāi)發(fā)商特別要注意要約邀請與要約的區別，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫(xiě)入合同，對開(kāi)發(fā)商不具有約束力。但是開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，開(kāi)發(fā)商違反的，應當承擔違約責任。
律師應當提示開(kāi)發(fā)商，不應為增加賣(mài)點(diǎn)而在廣告中作虛假的宣傳，特別是不能在廣告中對涉及買(mǎi)受人實(shí)質(zhì)性權利和具體數據（如土地使用權配套設施等）的內容方面作不符合實(shí)際情況的描述。
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