對于房?jì)r(jià)，已經(jīng)吸引太多的關(guān)注，昨天在網(wǎng)上看了某教授的一篇討論如果房?jì)r(jià)崩盤(pán)會(huì )有哪些損失的文章。我讀后感覺(jué)很不是滋味，一個(gè)御用的失去獨立性的學(xué)者在進(jìn)行昧著(zhù)良心的學(xué)術(shù)教導。我當即就想給他回一封郵件。因為那時(shí)已經(jīng)是下班之后，頭腦昏沉，心急回家，所以只說(shuō)了只言片語(yǔ)。但貼了之后我有些后悔，我向來(lái)是想自己的博客能給別人一些啟發(fā)，哪怕我所想的是錯誤的，如若不能，那是對你們時(shí)間的不負責任，也是對我自己精力的不尊重。
今天我想炒一下冷飯，就昨天的內容，希望能把我的關(guān)于當前房?jì)r(jià)的一些想法說(shuō)個(gè)清楚。
什么時(shí)候房?jì)r(jià)開(kāi)始變得瘋狂？在我的印象中，是從一個(gè)中國老太太和美國老太太的理財觀(guān)念被拿出來(lái)對比時(shí)開(kāi)始的。美國老太太在臨終前說(shuō)：我終于還清了欠款，我享受了生命。中國老太太臨終前說(shuō)：我終于攢夠了錢(qián)，可以買(mǎi)房子了，但是我已經(jīng)沒(méi)有時(shí)間去住了。于是人們學(xué)習美國老太太的提前消費的理財觀(guān)念，不怕背債，愿意透支未來(lái)享受現有生活。也許就是從那時(shí)起，貸款買(mǎi)房變得瘋狂，房?jì)r(jià)也變得瘋狂。但事情發(fā)展到今天，人們并似乎并沒(méi)有得語(yǔ)氣中得幸福，倒是很多當下所謂的“房奴”心有感慨：我們都被那個(gè)美國老太太給忽悠了。
從道理上講，美國老太太的理財觀(guān)念是科學(xué)的，為什么到了中國就變了味？
我的理解是信貸消費是需要一定環(huán)境的。在美國，社會(huì )醫療保障體系、教育體系等各種社會(huì )體系完備，即使背著(zhù)債務(wù)，在生存上也不會(huì )有很大的壓力。但是在中國不行，背了幾十萬(wàn)的貸款，每月上繳月供，一旦個(gè)人或者家庭發(fā)生不測，生活很快會(huì )陷入窘境。再加上傳統的“無(wú)債一身輕”的思維習慣，中國民眾會(huì )對債務(wù)有更強的恐懼感，一旦恐懼感增加，壓力增大，即使有了房子，生活也會(huì )變得不幸福起來(lái)。物質(zhì)條件固然重要，但人活的畢竟是一種感覺(jué)。
第二個(gè)方面，中國人口眾多，各種社會(huì )資源相對稀缺，競爭也就更激烈，人們對社會(huì )、對政府的不信任較強，就業(yè)競爭也激烈。在這種背景下，房子就是根本，是避風(fēng)港，是安全的家，人們對房子的需求迫切，開(kāi)發(fā)商乘機利用已掌握的資源，利用人們的這種心理，利用“一部分人先富起來(lái)”的政策環(huán)境使用了一系列手段推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。精明的炒房者也看到了機會(huì )，不斷注入資金哄抬房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)變得瘋狂。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷攀升，人們會(huì )感覺(jué)再不買(mǎi)，房子會(huì )離自己越來(lái)越遙遠。于是不顧一切的買(mǎi)房，哪怕月供達到月入的一半以上，哪怕在親戚朋友那里欠一屁股債，都在所不惜。信貸消費要有度，必須嚴格控制在能力范圍內，而且要留有充分的回旋余地，如果透支嚴重影響當下的生活，那么美國老太太神化的破滅也就在所難免了。
房?jì)r(jià)高到現在這個(gè)地步，已經(jīng)關(guān)系到很多人的既得利益，包括銀行的，包括地方政府的，包括開(kāi)發(fā)商的，包括炒房者的，而這些團體當中的很多人本身又是制度的決策者和執行者。出于對自身利益的維護，房?jì)r(jià)只升不降，變成普通民眾心中難以承受的痛。
凡事有度，過(guò)猶不及?？上切┘鹊美嬲邊s不知道節制，還有很多人借助眾多數據和對比，不斷地進(jìn)行種論證，以證明房?jì)r(jià)神話(huà)的不可破滅。但地球人都知道，中國的房地產(chǎn)業(yè)嚴重存在泡沫。
昨天我所看到的文章讓我們警惕房?jì)r(jià)驟降的代價(jià)，在此摘錄片段，讓我們理解一下：
“如果房?jì)r(jià)12個(gè)月內下跌30%，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款可能激升到1.02萬(wàn)億，銀行的不良資產(chǎn)率將上升3.2個(gè)百分點(diǎn)；對政府而言，由此增加的負擔相當于建行、中行改制上市的全部花費；對居民而言，大致相當于14%的家庭財產(chǎn)被蒸發(fā)”
“如果遭遇房地產(chǎn)崩盤(pán)，二級以上資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，大約有30%將進(jìn)入破產(chǎn)清算；二級以下資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，則可能全部破產(chǎn)?？傮w上有90%的開(kāi)發(fā)商將因行業(yè)崩盤(pán)而不復存在，這也是中國20世紀90年代那一輪房地產(chǎn)熱潮的經(jīng)驗值”
諸如此類(lèi)，通過(guò)這種數據來(lái)說(shuō)明銀行呆賬壞賬劇增，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的很多。
但我在想，銀行的呆賬、壞賬增加對老百姓真的那么重要嗎？
中國的銀行，歷史問(wèn)題非常多，包括腐敗，包括違規放貸，包括服務(wù)意識缺失，包括運營(yíng)效率低下，包括不公正福利待遇等等，從企業(yè)角度來(lái)講，承擔自己的歷史責任是道義，是公理，退一萬(wàn)步講，中國銀行的不良資產(chǎn)即使再怎么增加，它也不敢就這么吞了老百姓的存款，老百姓要取出存款他一樣給，否則政府也不會(huì )答應。銀行真的到了那一天，他還是只能從自身找問(wèn)題解決。即使國家會(huì )用種種經(jīng)濟的財政的手段去填平窟窿，也會(huì )在填平的過(guò)程中有整頓，有提升，有進(jìn)步。像做人一樣，犯了錯就有必要承擔后果，只有在承擔中才能吸取教訓，才能有進(jìn)步。一味的隱瞞、掩蓋措施，只能導致錯誤的一再重復，只能一再犧牲民眾的利益。因畏懼后果而無(wú)視錯誤是一種危險的對過(guò)錯的綏靖政策。
對該教授的文章的解讀中，我還有一個(gè)看法就是房?jì)r(jià)下跌就真的那么可怕嗎？其實(shí)它也就是泡沫，泡沫并不能代表真正的社會(huì )財富。“居民而言，大致相當于14%的家庭財產(chǎn)被蒸發(fā)”。我不知道這一說(shuō)法從何而來(lái)？我認為絕大部分普通人家只有一套居房，除非迫不得已，他們不會(huì )拿來(lái)變現，所以不管房?jì)r(jià)如何的高，或者如何的低，他們擁有的就是一套房子。價(jià)高價(jià)低只是計算上的數據。那么房?jì)r(jià)下跌，他們有什么損失呢？日子一樣的過(guò)，房子一樣的住。
房?jì)r(jià)下跌，倒是會(huì )讓更多得人買(mǎi)得起房子，會(huì )使更多的人們有房子住，是一種生活的改善，社會(huì )的進(jìn)步。
真要說(shuō)到財富縮水，是對那些炒房的人而言，是對手中有很多空置房的開(kāi)發(fā)商而言，是對地方政府的政績(jì)而言，是對銀行的債權而言?？s水的是他們的虛擬財富，老百姓只會(huì )受益。
其實(shí)房?jì)r(jià)下跌，社會(huì )也會(huì )受益。因為，社會(huì )資源得到了合理的再分配，社會(huì )財富變得不那么集中，減輕了貧富分化。貧富分化的矛盾在當今已經(jīng)是相當嚴重的，這一問(wèn)題得到緩解，社會(huì )就會(huì )變得更和諧。
我們不懂那么多經(jīng)濟學(xué)的道理，老百姓不懂，我也不懂。所以我們看問(wèn)題就要看根本，往簡(jiǎn)單里看。
我們認為現在房?jì)r(jià)很高，有70%的家庭買(mǎi)不起房，這是不合理的。房?jì)r(jià)必須降。如果不降政府必會(huì )干預，否則老百姓不干，社會(huì )不穩定，統治也不會(huì )長(cháng)久。政府為了維護自己的統治地位，必會(huì )治理房?jì)r(jià)。之所以當前治理力度不夠，是因為人們的覺(jué)悟還不夠，反抗的呼聲還不夠。房?jì)r(jià)一味上漲，政府早晚下“狠刀”，否則，老百姓會(huì )向政府下“狠刀”。只要這一道理成立，房?jì)r(jià)就沒(méi)有不降的理由。
其實(shí)我一直都，對于家境并不富裕的人來(lái)說(shuō)，硬撐頭皮借貸在大城市強買(mǎi)房是不劃算的。理由有六點(diǎn)：
一、都知道中國住宅土地有70年大限，雖然這70年也基本夠我們這一輩子，但是背了幾十年的房貸，債還完了，產(chǎn)權也基本沒(méi)了，看來(lái)看去我覺(jué)得不如租房劃算。
二、中國現在正處于重大變革時(shí)期，很多不合理的政策都在調整，政策趨于更科學(xué)，更合理。誰(shuí)也不知道這“70年”的畸形緊箍咒還會(huì )戴多久。保不了，住宅用地平穩過(guò)渡為永久產(chǎn)權也有可能，一旦那樣，房奴們高昂代價(jià)在城市高樓中僅得到一小間肯定是吃大虧的，因為他們那時(shí)候沒(méi)有土地，只是擁有空中樓閣。再建別墅花園就甭想了。相反在三級城市，在農村擁有宅基地的，會(huì )占大便宜。
三、隨著(zhù)人們對人居環(huán)境的重視，城市環(huán)境越來(lái)越被認為與健康綠色的居住環(huán)境背道而馳。當交通變得快捷和發(fā)達時(shí)，在工作地租方，在更偏遠一些的地方或者農村擁有產(chǎn)權，會(huì )更適應未來(lái)的變化。
四、隨著(zhù)政府在養老居住等問(wèn)題的重視，未來(lái)在這方面肯定還會(huì )有一些列政策出臺，包括銀行稅收，包括國家的廉租房、社會(huì )福利房或商品房政策，惠及面也將擴大，現在過(guò)早的用全部積蓄甚至透支未來(lái)去買(mǎi)昂貴房，也許未來(lái)會(huì )證明是相當失算的。
五、即使不考慮那么遠，從近里看，政府肯定會(huì )平抑房?jì)r(jià)，雖然還會(huì )有些漲，但是那也應該是在合理范圍內。合理就意味著(zhù)，房?jì)r(jià)上漲的幅度和我們收入上漲的幅度基本是一致的，所以對我們來(lái)講并不意味著(zhù)“房?jì)r(jià)又漲了”。這種狀態(tài)下不買(mǎi)房，對我們而言頂多算是持幣觀(guān)望。
六、面對不確定的未來(lái)，身處巨大變革的今天，手持流動(dòng)性資產(chǎn)永遠要比固定資產(chǎn)劃算，無(wú)論是從增值投資角度還是應對風(fēng)險角度。況且沒(méi)有負債的生活才是輕松和幸福的生活。
聯(lián)系客服
