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地價(jià)將上漲50%"誤讀背后樓市價(jià)格會(huì )大跌嗎？

焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)house.focus.cn 2006年09月12日08:42上海證券報

馮光明

9月5日，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》正式發(fā)布，國土資源部有關(guān)人士表示，受政策的影響，我國的土地價(jià)格將提高近50%，樓市價(jià)格不會(huì )有太大變動(dòng)。但隨后又被辟謠：這純屬誤讀。

有人為何將工業(yè)用地上漲50％解讀為地價(jià)上漲50％呢？常識告訴我們，如果土地價(jià)格提高將近50%，樓市價(jià)格應該大漲才對。顯然，有人可能故意在工業(yè)用地和土地的概念上語(yǔ)焉不詳。

國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》規定，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準不得低于土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和。其目的在于抑制地方政府低價(jià)出讓工業(yè)用地的做法。一周新聞榜

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這樣做可能導致的一個(gè)直接結果是，工業(yè)用地價(jià)格將上漲。但是，樓市價(jià)格不僅不應該跟著(zhù)上漲或“不會(huì )有太大變動(dòng)”，反而應該大跌才對。因為，地方政府為了招商引資而壓低工業(yè)用地價(jià)格，常常會(huì )將由此造成的成本轉嫁到商品房用地方面。據報道，真正的商品房用地僅占15%，政府的土地收入主要依賴(lài)商品房用地，政府要用15%的土地收入彌補壓低工業(yè)用地所增加的巨額成本，同時(shí)還要贏(yíng)利。這就是商品房用地上漲和房?jì)r(jià)上漲的根本原因之一。

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在《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布后，將不允許地方政府壓低工業(yè)用地價(jià)格，相應的，地方政府也不必再通過(guò)向商品房用地轉嫁成本和抬高商品房用地的價(jià)格來(lái)“補空”。說(shuō)得再明白點(diǎn)：在工業(yè)用地價(jià)格上漲，恢復到基準地價(jià)水平的同時(shí)，商品房用地的價(jià)格也將因為不必承擔“補空”之重而下跌，以回歸到它固有的價(jià)格水平。

奇怪的是，對此心知肚明的“有關(guān)人士”，對這一點(diǎn)似乎在有意含糊其辭，不說(shuō)工業(yè)用地價(jià)格將上漲，而說(shuō)土地價(jià)格將提高將近50%，而土地價(jià)格是包括工業(yè)用地和商品房用地的，是截然不同的兩個(gè)概念。如果真的是土地價(jià)格提高50%，樓價(jià)肯定瘋漲，焉有“不會(huì )有太大變動(dòng)”的道理？

應該認識到，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對稱(chēng)，公眾獲取的信息常常是殘缺的，如果“有關(guān)人士”在關(guān)鍵問(wèn)題上語(yǔ)焉不詳，可能給公眾心理上帶來(lái)壓力。事實(shí)上，在“有關(guān)人士”預言“地價(jià)將上漲50%”之后，坊間對房?jì)r(jià)將再度上漲的擔心鵲起。房?jì)r(jià)雖然經(jīng)歷了兩次調控，依然沒(méi)有出現人們期待中的理性回歸，“地價(jià)將上漲50%”無(wú)疑又在公眾心理上澆了一盆冷水。

而這正是“地價(jià)將上漲50%”背后所掩蓋的內容。事實(shí)上，在每次房?jì)r(jià)調控政策出臺后，總有“有關(guān)人士”在解讀政策時(shí)語(yǔ)焉不詳，不僅與公眾的預期背道而馳，也與中央的政策相去甚遠。比如，調控政策一出臺，“有關(guān)人士”馬上就站出來(lái)解讀，認為國家政策不是要壓低房?jì)r(jià)，而是穩定房?jì)r(jià)，為那些囤積居奇的開(kāi)發(fā)商和與開(kāi)發(fā)商合謀的地方政府暗地里鼓勁，鼓動(dòng)他們硬撐著(zhù)不讓房?jì)r(jià)下來(lái)。問(wèn)題是，自古以來(lái)有只漲不跌的市場(chǎng)嗎？

現在，正值房市調控的敏感期，從中央出臺調控政策時(shí)的決心來(lái)看，國家是絕不可能在這個(gè)時(shí)候推動(dòng)商品房用地價(jià)格上漲的。“有關(guān)人士”在此時(shí)故意用地價(jià)概念替換工業(yè)用地的概念，鼓吹地價(jià)上漲，很可能是為了幫開(kāi)發(fā)商的忙。

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