2005年8月12日，童璐妮因出國留學(xué)，遂將其位于北京市海淀區西三環(huán)路127號花園公寓14號樓1608號房屋，以及北京市海淀區增光路150號的3間平房交給被告張繼軍居住、管理。2005年12月16日，被告張繼軍因做生意急需資金周轉，在未取得童璐妮同意的情況下，欲將童璐妮擁有的3間平房對外出賣(mài)。 北京天籟文化公司的職工李學(xué)明因結婚急需購買(mǎi)房屋，2006年8月13日得知張繼軍要出賣(mài)房屋，便請中間人與張繼軍協(xié)商買(mǎi)房。8月17日張繼軍和李學(xué)明達成購房協(xié)議后即簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同。該合同約定，張繼軍將其所有的3間平房以2萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給李學(xué)明，李學(xué)明先交1.4萬(wàn)元給張繼軍后即可居住，余款6000元在2個(gè)月內付清。
2006年8月25日，李學(xué)明按合同之約定將1.4萬(wàn)元交給張繼軍，9月2日張繼軍將房屋交給李學(xué)明居住使用。2006年12月8日，童璐妮從海外來(lái)電，告知張繼軍，年底會(huì )從國外回來(lái)，并打算和一外國男孩回國結婚，要用三間平房，請張繼軍幫忙打掃和整理這三間平房。被告張繼軍見(jiàn)事情馬上就要暴露，使向原告李學(xué)明稱(chēng)自己賣(mài)房沒(méi)有事先考慮好為由，要求與原告李學(xué)明解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，請原告李學(xué)明盡快搬出。 原告李學(xué)明認為，自己已按合同的約定履行了義務(wù)，并將購房款1.4萬(wàn)元交給了張繼軍，且自己已經(jīng)搬進(jìn)房屋實(shí)際居住了，因此該房屋應當歸自己所有，自己沒(méi)有義務(wù)再搬出。如果有義務(wù)，那便是按合同的約定在規定的時(shí)間內將剩余的600()元交給被告張繼軍就行了。
后因雙方意見(jiàn)分歧很大，無(wú)法達成一致。被告張繼軍怕童璐妮知道自己的行為，便多次找到原告李學(xué)明，要求其搬出。原告李學(xué)明無(wú)奈于2007年2月7日，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效且自己已經(jīng)搬進(jìn)居住，房屋應當歸自己所有為由，起訴至北京市海淀區人民法院，要求法院確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，依法維護自己的合法權益不受非法侵害。
法院判決
北京市海淀區人民法院經(jīng)審理認為，被告張繼軍對三間平房 不具有所有權，因此被告張繼軍就沒(méi)有權利處分這三間平房。且在本案中，被告張繼軍處分這三間平房也沒(méi)有得到其朋友童璐妮的同意和授權。因此，被告張繼軍處分三間平房的行為是無(wú)效的，即被告張繼軍和原告李學(xué)明之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。被告張繼軍應當返還原告李學(xué)明購房款。根據《民法通則》第58條第2款之規定，判決如下:
一、原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;
二、原告李學(xué)明應當返還所購買(mǎi)的房屋，被告張繼軍應當返還原告李學(xué)明的1.4萬(wàn)元的房屋價(jià)款;
三、被告張繼軍應當補償原告李學(xué)明的經(jīng)濟損失即1.4萬(wàn)元的法定利息692. 34元。
爭議焦點(diǎn)
1.無(wú)處分權人同他人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否受到法律的保護?
2.房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，其法律后果應當如何處理?
律師點(diǎn)評
一、無(wú)處分權人與他人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的合同，其行為不能受到法律的保護。本案屬于無(wú)處分權人處分他人財產(chǎn)的行為。
根據我國《合同法》第51條規定:“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權人的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！边@里所指的處分他人財產(chǎn)，是指財產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、贈與、轉讓、設定抵押等。以處分他人財產(chǎn)為內容而訂立的合同，處分財產(chǎn)的一方當事人應當在訂立合同時(shí)就對該項財產(chǎn)享有合法處分權或者當事人處分財產(chǎn)的行為應當獲得權利人的合法授權，否則，其行為侵犯了權利人的財產(chǎn)權，所訂立的合同因侵犯他人的利益而無(wú)效。
在本案中，被告張繼軍對這三間平房沒(méi)有所有權，因此對這三間平房也沒(méi)有合法的處分權。被告張繼軍和原告李學(xué)明在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告張繼軍既沒(méi)有取得房屋的處分權，也沒(méi)有獲得童璐妮的同意和授權。簽訂合同后更沒(méi)有得到童璐妮的追認。因此，被告張繼軍在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，已經(jīng)侵犯了童璐妮的合法權益。
綜上所述，被告張繼軍在沒(méi)有處分權的情況下，和原告李學(xué)明簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。因此，被告張繼軍在沒(méi)有處分權的情況下處分他人房屋的行為，是不能受到法律保護的。
二、在本案中，李學(xué)明應返還張繼軍管理的房屋，張繼軍也應返還李學(xué)明的1.4萬(wàn)元的價(jià)款，張繼軍還應當補償李學(xué)明的經(jīng)濟損失即1.4萬(wàn)元的法定利息。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效后，必然產(chǎn)生一定的法律后果，應當依法予以適當處理。我國《民法通則》第58條第2款規定:“無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力?！币虼?，房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效后，自始就沒(méi)有法律約束力，但這并不意味著(zhù)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同不發(fā)生任何法律后果。
對無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)行為，有兩個(gè)方面的問(wèn)題需要處理，一是無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同所造成的財產(chǎn)后果;二是無(wú)效買(mǎi)賣(mài)的違法行為。無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效原因不同，所引起的法律后果也就不同，因此，對無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的處理方式也不盡相同。 我國《民法通則》第61條第1款規定:“民事行為被確為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任?！蓖瑮l第2款規定:“雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人?！备鶕鲜鲋幎?，對無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)所引起的財產(chǎn)后果，按不同情況，處理方式有三種，即“返還”、“賠償”、“追繳”。
1.返還原房屋:
如果一項房屋買(mǎi)賣(mài)被確認無(wú)效，那么當事人依據該行為所取得的房屋應返還給對方。由于房屋買(mǎi)賣(mài)行為被確認無(wú)效，依據該行為取得的房屋也就失去了合法依據。房屋所有人對已交付對方居住或使用的房屋享有返還請求權，房屋買(mǎi)受人有返還該房屋的義務(wù)。當然，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當事人并未實(shí)際交付房屋，那也就不存在返還房屋的問(wèn)題。 如果原房屋已滅失不能返還時(shí)，可以適用賠償損失的方法。
2.賠償損失:
房屋買(mǎi)賣(mài)被確認無(wú)效后，有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效的原因在于一方當事人的過(guò)錯的，有過(guò)錯的一方當事人，應當向對方當事人賠償因其過(guò)錯而遭受的經(jīng)濟損失。房屋買(mǎi)賣(mài)行為因雙方的過(guò)錯而無(wú)效的，應當各自承擔相應的責任，即依據各自過(guò)錯的大小，致害的多少，而承擔其應負的責任。
3.追繳財產(chǎn):
房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，實(shí)施損害國家、集體或者第三人的利益的;或者私買(mǎi)私賣(mài)私有房屋，轉手倒賣(mài)謀取暴利的;或者偽造證據，倒賣(mài)他人房屋的，如果雙方當事人都是故意的，則追繳雙方當事人取得或約定取得的財產(chǎn)，一律收歸國有。如果一方是故意行為，則故意的一方應將從對方取得的房屋或價(jià)金返還給對方并賠償損失，非故意的一方已經(jīng)從對方取得或約定取得的房屋或價(jià)金，應當收歸國有。 在實(shí)踐中，在處理無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，要注意保護善意有償購買(mǎi)的第三人的利益。這主要有兩種情況:
一是共有人擅自出賣(mài)共有房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！边@條規定也適用于共同共有房屋的部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋的情況?！吧埔狻笔侵傅谌嗽谥饔^(guān)上沒(méi)有過(guò)錯，即對部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋之事實(shí)不知情;“有償”是指第三人在客觀(guān)上支付的買(mǎi)房?jì)r(jià)款是比較公平合理的。在實(shí)踐中，保護善意、有償買(mǎi)房的第三人的合法利益時(shí)，可以作如下處理:第三人(買(mǎi)方)是善意、有償取得該共有房屋，過(guò)錯完全在賣(mài)方，而且買(mǎi)方已交付全部或者大部分房款，并已實(shí)際占有、使用、管理了該房屋，又無(wú)其他違法行為，如果否認買(mǎi)賣(mài)關(guān)系則顯失公平，則可認定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。對因此而給其他共有人造成的損失，由擅自出賣(mài)共有房屋的人賠償。
二是無(wú)所有權的房屋占有人將房屋出賣(mài)給他人。對此，除了宣布房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效外，一般情況下，買(mǎi)受人都應當返還原房屋。但同時(shí)具備以下兩個(gè)條件時(shí)，可以不返還原房屋:
(1)被出賣(mài)的房屋屬于無(wú)主房屋，并且已經(jīng)超過(guò)規定期限仍無(wú)人認領(lǐng);
(2)買(mǎi)受人必須是善意取得，即買(mǎi)受人不知道也不可能知道出賣(mài)人為非房屋所有人而購買(mǎi)房屋。非法的房屋買(mǎi)賣(mài)原則上應返還房屋，但是如果非法轉賣(mài)使原房屋已不存在，就要采取賠償價(jià)金的方法處理。如果買(mǎi)受人是善意取得房屋，所有人只能向出賣(mài)人請求返還，再由出賣(mài)人負責追還房屋;出賣(mài)人還應向買(mǎi)受人退還房屋的全部?jì)r(jià)金，并賠償由此而造成的損失。如果買(mǎi)受人是惡意取得(即買(mǎi)受人明知出賣(mài)人為非房屋所有人而購買(mǎi))，所有人既可以向出賣(mài)人請求返還，也可以直接向買(mǎi)受人請求返還，而且房屋價(jià)金應沒(méi)收歸國家所有，買(mǎi)受人不得要求返還，同時(shí)還可以對出賣(mài)人處以罰款。若所有人不存在，出賣(mài)人所得的價(jià)金，應由房屋管理部門(mén)收歸國有。
綜上所述，在本案中，被告張繼軍與原告李學(xué)明簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因民事行為違反法律規定而無(wú)效。根據我國《民法通則》第61條第1款規定:“民事行為被確認為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任?！币虼?，本案中，原、被告雙方對造成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效都有一定的責任，因此，應各自承擔相應的責任。亦即，原告李學(xué)明應返還被告張繼軍無(wú)處分權的房屋，張繼軍也應返還李學(xué)明已支付房款1.4萬(wàn)元，同時(shí)，張繼軍還應當補償李學(xué)明的經(jīng)濟損失即1.4萬(wàn)元的法定利息。
安居律師團隊介紹
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