一、虛構合作開(kāi)發(fā)建房模式避稅
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中對合作開(kāi)發(fā)土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅”。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而另外與土地轉讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開(kāi)發(fā)模式”的避稅方式，被很多地產(chǎn)企業(yè)采用。
二、項目轉讓方式避稅
目前流行的地產(chǎn)公司收購方案是：先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司，項目隨公司而轉移，而國家法律法規對兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險，則采用由被兼并方提供擔保的方式予以防范。
三、以明顯偏低價(jià)格銷(xiāo)售商鋪少計銷(xiāo)售收入
例如，某項目銷(xiāo)售商鋪8420m2，銷(xiāo)售均價(jià)18600元／m2.其中：低價(jià)銷(xiāo)售5150m2，9200元／m2.這以明顯偏低價(jià)格銷(xiāo)售商鋪，少計銷(xiāo)售收入4841萬(wàn)元?！?a target="_blank">中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第六項規定納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的，稅務(wù)機關(guān)有權核定其應納稅額。
四、銷(xiāo)售收入不做申報納稅
由于房地產(chǎn)行業(yè)前期資金投入較大，為避免出現資金短缺、周轉不靈等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)往往選擇將銷(xiāo)售收入計入“預收賬款”科目，定金計入“其他應付款”科目，達到推遲申報、少繳稅款甚至不做納稅申報的目的。
五、房地產(chǎn)交換不確認收入
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。通過(guò)房地產(chǎn)交換，交換雙方都取得房產(chǎn)這一實(shí)物形態(tài)的收入，應屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應作為一種實(shí)物收人，申報繳納土地增值稅。
六、項目工程建安成本偏高
如某市2007年商品房建安造價(jià)標準為1540元／m2，某公司實(shí)際建安成本3610元／m2，差異額2070元／m2，差異率134.41%.如果開(kāi)發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于造價(jià)表，又沒(méi)有正當理由，地稅部門(mén)將按核定辦法予以扣除。
七、股權投資取得土地根據評估價(jià)值入賬
某房地產(chǎn)公司以股權投資方式取得一塊土地根據評估價(jià)值7870萬(wàn)元，全部記入地價(jià)成本，而付清地價(jià)款憑證僅為3150萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)項目的土地成本未按照歷史成本及實(shí)際發(fā)生的成本確認扣除（市場(chǎng)公允價(jià)值＋取得土地相關(guān)稅費）。
通過(guò)股權收購方式獲取土地使用權，收購人應重視收購后土地成本的計量。從賬務(wù)處理來(lái)看，土地評估增值部分無(wú)法在股權交易過(guò)程中得到賬面確認。交易行為屬于股權投資，而非土地使用權交易。因此，賬務(wù)處理上，溢價(jià)支出僅能計入相關(guān)投資成本，而不能將溢價(jià)支出計入土地成本。不能按經(jīng)評估確認后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本，將無(wú)形資產(chǎn)評估增值部分計入土地成本。
八、代收費用計入扣除項目加計扣除
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》的規定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，可以根據代收費用是否計入房?jì)r(jià)和是否作為轉讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；相應的，在計算扣除項目金額時(shí)，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。相應地，在計算增值額時(shí)，代收費用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20%扣除計算的基數。
九、虛列公共配套設施支出
企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時(shí)，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價(jià)款中，在工程完工結轉成本時(shí)，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設施支出發(fā)票重復進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。
十、擴大開(kāi)發(fā)項目成本費用
1.虛開(kāi)材料發(fā)票。如購置建筑材料1500余萬(wàn)元列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷(xiāo)售的情況下簽訂和采購，與事實(shí)不相符合；二是簡(jiǎn)單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符。
2.以預算發(fā)包價(jià)格計入工程成本。
3.虛開(kāi)建安發(fā)票，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)包括設計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿、房屋銷(xiāo)售代辦業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門(mén)。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機。利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付33%的營(yíng)業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅。
十一、整層車(chē)庫列入公共配套設施扣除
企業(yè)單獨建造的停車(chē)場(chǎng)所，應作為成本對象單獨核算。部分開(kāi)發(fā)商利用地下基礎設施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設施進(jìn)行處理。比如某項目一層建成36個(gè)框架結構車(chē)位，其建造成本全部列入公共配套設施扣除。
十二、印花稅計入與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》規定：“細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。”印花稅應列入企業(yè)的管理費用進(jìn)行扣除，不應計入“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。
十三、拖延清算時(shí)間遞延納稅
部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空自，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項目不能決算，逃避土地增值稅的清算，已經(jīng)成為普遍現象。
十四、商鋪自營(yíng)自用逃避納稅
將開(kāi)發(fā)的高增值率的部分房地產(chǎn)，如商鋪、車(chē)庫等，轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，由于產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不需繳納土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。如果產(chǎn)權末發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。
十五、未按預征率足額繳納土地增值稅
各地稅務(wù)機關(guān)會(huì )根據當地經(jīng)濟狀況調整土地增值稅征收項目和預征率，如深圳市從2008年7月1日開(kāi)始調整土地增值稅預征率，具體調整如下：普通標準住宅按銷(xiāo)售收入1%預征，別墅為3%，其他類(lèi)型房產(chǎn)為2‰對2008年6月30日以前，已按普通標準住宅0.5%預征，其他類(lèi)型房產(chǎn)1%預征，是否要求補稅未有明確規定。部分房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)按調整后的預征率足額繳納土地增值稅。
十六、利息支出一律計入扣除項目
根據《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》的規定，利息支出要視情況確定，分在規定范圍內據實(shí)扣除和在10%以?xún)扔嬎憧鄢齼煞N情況。凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?
十七、將代收費用一律計入扣除項目加計扣除
如果代收費用是計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；相應的，在計算扣除項目金額時(shí)，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。相應地，在計算增值額時(shí)，代收費用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級從上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20%扣聚計算的基數。
十八、公共設施的成本費用全額扣除
部分房地產(chǎn)企業(yè)將小區居委會(huì )、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、居民文體娛樂(lè )場(chǎng)所等公共設施的成本費用一律計入扣除項目。根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法》（國稅發(fā)[2009]31號）的規定：屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
十九、利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤轉移
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很多都有若干個(gè)經(jīng)營(yíng)內容不同的公司，如：建筑設計公司、咨詢(xún)公司、商貿公司、建筑施工公司等等，通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤轉移，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目低利潤或微利。
二十、內部分配，清算注銷(xiāo)不預留和繳納稅款
建議投資人或合作雙方，留足應繳稅款后再進(jìn)行利益分配，不僅可以規避涉稅風(fēng)險，還可以避免合作雙方不必要的經(jīng)濟糾紛。待稅款清算結束后雙方再將余額進(jìn)行分配。
二十一、小結
對房企現行土地增值稅偷、漏、避稅手段歸納和揭示，其目的是進(jìn)行先期稅負風(fēng)險提示，根據操作實(shí)務(wù)得到預先防止，協(xié)助企業(yè)與相關(guān)機構進(jìn)行溝通，及時(shí)采取應對措施，化解項目先期稅負險，有效解決商業(yè)目的與稅務(wù)目的之間的分歧。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當根據企業(yè)自身實(shí)際及其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，通過(guò)利用稅收優(yōu)惠政策和分析研判稅法的漏洞、不足，合理選擇會(huì )計處理技術(shù)，應對稅務(wù)機關(guān)的例行檢查和稅款清算。在充分理解稅收政策的同時(shí)，進(jìn)行必要，合理的稅收籌劃，盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到最低點(diǎn)
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