一、核定征收的管理規定
根據企業(yè)所得稅法精神，企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內或實(shí)際經(jīng)營(yíng)終止之日起60日內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規定，自行計算本納稅年度應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳企業(yè)所得稅的數額，確定該納稅年度應補或者應退稅額，并填寫(xiě)企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供稅務(wù)機關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。
這里的納稅人根據國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]79號）是指：凡在納稅年度內從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營(yíng)），或在納稅年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅人，無(wú)論是否在減稅、免稅期間，也無(wú)論盈利或虧損，均應按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例和本辦法的有關(guān)規定進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。實(shí)行核定定額征收企業(yè)所得稅的納稅人，不進(jìn)行匯算清繳。即除核定定額征收外，以核定應稅所得率方式為主的房地產(chǎn)核定企業(yè)也要進(jìn)行匯算清繳。
二、房地產(chǎn)企業(yè)核定征收匯算清繳使用的報表
根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于〈中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表〉的補充通知》（國稅函[2008]1081號）規定，按照企業(yè)所得稅核定征收辦法繳納企業(yè)所得稅的納稅人在年度申報繳納企業(yè)所得稅時(shí)，使用《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）附件2：中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（B類(lèi)）。
其中，“稅款所屬期間”，正常經(jīng)營(yíng)的納稅人，填報公歷當年1月1日至12月31日；納稅人年度中間開(kāi)業(yè)的，填報實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日的當月1日至同年12月31日；納稅人年度中間發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)、停業(yè)等情況的，填報公歷當年1月1日至實(shí)際停業(yè)或法院裁定并宣告破產(chǎn)之日的當月月末；納稅人年度中間開(kāi)業(yè)且年度中間又發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)、停業(yè)等情況的，填報實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日的當月1日至實(shí)際停業(yè)或法院裁定并宣告破產(chǎn)之日的當月月末。
相對于查賬征收來(lái)說(shuō)，核定征收企業(yè)的年度納稅申報表比較簡(jiǎn)單，企業(yè)應注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)如何核定應稅所得率
國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（試行）的通知（國稅發(fā)[2008]30號）規定，應稅所得率“其他行業(yè)”按10％～30%的比例核定，即包括房地產(chǎn)企業(yè)，并且國家稅務(wù)總局在發(fā)文時(shí)強調：
1、嚴格按照規定的范圍和標準確定企業(yè)所得稅的征收方式。不得違規擴大核定征收企業(yè)所得稅范圍。嚴禁按照行業(yè)或者企業(yè)規模大小，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。
2、按公平、公正、公開(kāi)原則核定征收企業(yè)所得稅。應根據納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)特點(diǎn)，綜合考慮企業(yè)的地理位置、經(jīng)營(yíng)規模、收入水平、利潤水平等因素，分類(lèi)逐戶(hù)核定應納所得稅額或者應稅所得率，保證同一區域內規模相當的同類(lèi)或者類(lèi)似企業(yè)的所得稅稅負基本相當。
3、加強對核定征收方式納稅人的檢查工作。對實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅方式的納稅人，要加大檢查力度，將匯算清繳的審核檢查和日常征管檢查結合起來(lái)，合理確定年度稽查面，防止納稅人有意通過(guò)核定征收方式降低稅負。
4、國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局密切配合。要聯(lián)合開(kāi)展核定征收企業(yè)所得稅工作，共同確定分行業(yè)的應稅所得率，共同協(xié)商確定分戶(hù)的應納所得稅額，做到分屬?lài)叶悇?wù)局和地方稅務(wù)局管轄，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規模、經(jīng)營(yíng)范圍基本相同的納稅人，核定的應納所得稅額和應稅所得率基本一致。
按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第四條的規定，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。除非企業(yè)出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進(jìn)行處理。即納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：（一）依照法律、行政法規的規定可以不設置賬簿的；（二）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；（三）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。
目前有些主管稅務(wù)機關(guān)對一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時(shí)就事先核定應稅所得率，或參照國稅發(fā)[2009]31號文件預計計稅毛利率確定本地區的應稅所得率，房地產(chǎn)企業(yè)并不能因此減少納稅風(fēng)險，核定應稅所得率也不會(huì )因此成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種變相優(yōu)惠?！镀髽I(yè)所得稅核定征收辦法》（試行）的通知（國稅發(fā)[2008]30號）第九條規定，納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍、主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化，或者應納稅所得額或應納稅額增減變化達到20%的，應及時(shí)向稅務(wù)機關(guān)申報調整已確定的應納稅額或應稅所得率。目前在稅收檢查力度逐漸加大的情況下，已經(jīng)有稅務(wù)機關(guān)對于實(shí)行核定應稅所得率的房地產(chǎn)企業(yè)提出質(zhì)疑。因為現實(shí)的情況是核定征收并沒(méi)有比查賬征收企業(yè)承擔更多的稅收負擔。所以?xún)煞矫娴亩悇?wù)風(fēng)險不能忽視，一是提高應稅所得率；二是督促企業(yè)完善稅務(wù)資料改變?yōu)椴橘~征收企業(yè)所得稅。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)年度終了后，應根據國稅發(fā)[2008]30號文的規定，按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)額或實(shí)際應納稅額向稅務(wù)機關(guān)申報納稅。申報額超過(guò)核定經(jīng)營(yíng)額或應納稅額的，按申報額繳納稅款；申報額低于核定經(jīng)營(yíng)額或應納稅額的，按核定經(jīng)營(yíng)額或應納稅額繳納稅款。即：按照核實(shí)計算的結果如果小于按核定應稅所得率計算的應納企業(yè)所得稅數，則按核定應稅所得率計算的應納企業(yè)所得稅。核實(shí)計算的結果如果大于按核定應稅所得率計算的應納企業(yè)所得稅數，應補繳少繳的稅款。應納稅額增減變化達到20%的，應向主管稅務(wù)機關(guān)申報調整上年度核定的應稅所得率或應納所得稅額。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)核定征收收入匯算是關(guān)鍵
實(shí)行應稅所得率核定征收方式的房地產(chǎn)企業(yè)理由依據多為：“能正確核算（查實(shí)）收入總額，但不能正確核算（查實(shí)）成本費用總額的。”房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一些灰色支出無(wú)論通過(guò)如何籌劃總難免遺漏蛛絲馬跡，所以核定征收在一些地區稅企雙方都樂(lè )此不疲。
盡管房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算簡(jiǎn)單，主營(yíng)業(yè)務(wù)一般都是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入，匯算清繳取數簡(jiǎn)單，但還是要注意以下問(wèn)題。
1．收入范圍的確定
根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條規定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括： 銷(xiāo)售貨物收入，提供勞務(wù)收入，轉讓財產(chǎn)收入，股息、紅利等權益性投資收益，利息收入，租金收入，特許權使用費收入，接受捐贈收入和其他收入。
按照收入總額核定計算公式為：應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率；應納稅所得額=應稅收入額×應稅所得率。國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問(wèn)題的通知》（ 國稅函[2009]377號）明確計算公式中的 “應稅收入額”等于收入總額減去不征稅收入和免稅收入后的余額。用公式表示為：應稅收入額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入。
目前明文規定的不征稅收入主要有三項，即《企業(yè)所得稅法》第七條規定的財政撥款，依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金和國務(wù)院規定的其他不征稅收入。免稅收入為《企業(yè)所得稅法》第二十六條規定的四類(lèi)：包括國債利息收入；符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益；在中國境內設立機構、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益；符合條件的非營(yíng)利組織的收入。
2．銀行利息收入是否為企業(yè)所得稅“收入總額”
銀行利息收入房地產(chǎn)企業(yè)作為“財務(wù)費用”核算，并不在會(huì )計上確認為一項收入，查賬征收企業(yè)也不把其作為收入核算，而是作為實(shí)際財務(wù)費用支出的抵減處理，無(wú)論是作為收入還是費用并不影響查賬征收企業(yè)所得稅的匯算清繳結果，但是對于核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由于房地產(chǎn)資金密集型和籌資渠道的多樣性，銀行利息收入是否計入“收入總額”將直接影響其匯算結果。
對于銀行利息收入，比較有代表性的觀(guān)點(diǎn)有兩種：
一種觀(guān)點(diǎn)為：銀行利息收入，分兩種情況處理，一種是對于企業(yè)資金在開(kāi)戶(hù)行的自然生息，企業(yè)正常核算中是作為財務(wù)費用核算的，這種情況下的利息收入并不是稅法意義上的“收入”概念，所以核定應稅所得率的收入基數中不包含這部分利息。另一種是企業(yè)的貸款利息收入、債券利息收入、理財產(chǎn)品的存款利息收入等。企業(yè)核算時(shí)是作為投資收益或其它業(yè)務(wù)收入核算，符合稅法“收入”概念，核定應稅所得率的收入基數中包含這部分利息。
另一種觀(guān)點(diǎn)為：銀行利息收入，不具體區分性質(zhì)，完全取決于稅務(wù)機關(guān)裁量權。例如《蘇州市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳業(yè)務(wù)問(wèn)題解答》：根據《企業(yè)所得稅法》第五條及其實(shí)施條例第十八條規定，銀行存款利息屬于企業(yè)所得稅法規定的收入總額的組成部分。因此，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問(wèn)題的通知》（國稅函[2009]377號）規定，銀行存款利息應計入應稅收入額，按照規定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅。所以各地在具體匯算時(shí)務(wù)必要落實(shí)好當地政策的把握程度。
3．視同銷(xiāo)售收入同樣適用于核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)
企業(yè)所得稅法規定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利和利潤分配等用途的，應當視同銷(xiāo)售貨物、轉讓財產(chǎn)和提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規定的除外。
房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂承包商工程款、拆遷補償涉及的產(chǎn)權調換、以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品促銷(xiāo)過(guò)程中的種種獎勵、捐贈、三年以上未支付的應付賬款等事項即便會(huì )計處理沒(méi)有計入企業(yè)收入，匯算清繳同樣需要計算企業(yè)所得稅。
例如，業(yè)主購買(mǎi)別墅參加抽獎的獎品汽車(chē)價(jià)值40萬(wàn)元，根據《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國稅函[2008]828號）的規定，企業(yè)將資產(chǎn)用于市場(chǎng)推廣或銷(xiāo)售而移送他人，因資產(chǎn)所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產(chǎn)，應按規定視同銷(xiāo)售確定收入。所以贈送汽車(chē)視同銷(xiāo)售處理，收入40萬(wàn)元。
核定征收一般不允許扣除成本，房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注對己有利的政策規定，例如河北省地方稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》（冀地稅發(fā)[2009]48號）規定，對實(shí)行核定應稅所得率方式征收企業(yè)所得稅的納稅人所取得的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之外的偶然收入，如土地轉讓收入、股權轉讓收入、資產(chǎn)轉讓收入、應稅的財政性資金等，應將扣除取得收入對應的成本費用后的所得，并入按企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和應稅所得率計算出的應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。
《浙江省寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于明確2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳若干問(wèn)題的通知》（甬地稅一[2010]10號）也明確：采用核定應稅所得率征收企業(yè)所得稅的納稅人取得主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的轉讓財產(chǎn)收入（包括轉讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權、債權等取得的收入），若該項財產(chǎn)轉讓的收入和計稅基礎能準確核算的，應把轉讓財產(chǎn)收入全額減除財產(chǎn)凈值和實(shí)際支付的與轉讓財產(chǎn)相關(guān)稅費后的余額（如余額為負數按零）計入應納稅所得額計算企業(yè)所得稅。獎品汽車(chē)既然視同資產(chǎn)轉讓收入，即可以扣除對應的計稅基礎，納稅收入額為0。
對于三年以上未支付的應付賬款的稅務(wù)處理問(wèn)題，河北省地方稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》（冀地稅發(fā)[2009]48號）特別規定，企業(yè)因債權人原因確實(shí)無(wú)法支付的應付款項，包括超過(guò)三年未支付的應付賬款以及清算期間未支付的應付賬款，應并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)若能夠提供確鑿證據（指債權人承擔法律責任的書(shū)面聲明或債權人主管稅務(wù)機關(guān)的證明等，能夠證明債權人沒(méi)有按規定確認損失并在稅前扣除的有效證據以及法律訴訟文書(shū)）證明債權人沒(méi)有確認損失并在稅前扣除的，可以不并入當期應納稅所得額。已并入當期應納稅所得額的應付賬款在以后年度支付的，在支付年度允許稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)若有以上情況，一定要有相應的可以暫不并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅的支持證明文件。
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