李濤
因商品房遲延交付而引起的糾紛逐漸增多，特別是對交房標準及延期交房特殊原因約定條款的合法性以及合理性，開(kāi)發(fā)商與購房戶(hù)存在較大爭議。筆者作為開(kāi)發(fā)商代理人，近期參與了一起二十二戶(hù)購房戶(hù)集體起訴開(kāi)發(fā)商承擔逾期交房違約責任的訴訟，以此案例與各位同仁共同商討，交流。
一、案情概述
二十二戶(hù)購房戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原告）于2007年11月28日某小區樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)之日與某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)被告）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。該合同第八條約定的交付期限是2008年11月8日前；交付條件選擇是： 1、該商品房經(jīng)驗收合格。第二款特別約定：“ 雨天按實(shí)際下雨天數計算延期交付”。第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責任約定：出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之十的違約金。2008年10月26日被告向原告等購房戶(hù)發(fā)出了《交房時(shí)間順延通知》，告知：“鑒于2007年—2008年施工期間遇雨雪惡劣天氣的影響，你所購買(mǎi)的商品房入住手續將順延辦理，具體交房時(shí)間以我公司書(shū)面通知為準?！?009年2月18日被告開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)經(jīng)勘察、設計、施工、監理、建設、消防、環(huán)保等單位驗收合格，質(zhì)監站在《竣工驗收備案表》簽暑備案意見(jiàn)并蓋章。2009年2月中旬被告向原告等購房戶(hù)發(fā)出《入住通知書(shū)》，該《通知書(shū)》通知購房戶(hù)出售的商品房已通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗收，已具備入住條件，要求各購房戶(hù)于2009年2月22日至3月6日期間按幢數分別辦理入住手續。原告等購房戶(hù)到被告處要求查閱有關(guān)部門(mén)驗收的批文原件，因規劃驗收手續尚在辦理之中，故被告只出示《竣工驗收備案表》復印件。原告等購房戶(hù)認為樓盤(pán)未經(jīng)驗收，拒絕收房，并要求被告按日承擔已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之十的違約金。為此，原告等購房戶(hù)集體到市政府上訪(fǎng)，且在中央“兩會(huì )”期間到步行街拉橫幅。當地房管局房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理科于2009年3月9日向被告發(fā)出《通知》：“1、停發(fā)《入住通知書(shū)》；2、在15日內補辦好商品房相關(guān)驗收手續?！?009年2月24日原告等購房戶(hù)又打市長(cháng)熱線(xiàn)反映情況，房管局向市長(cháng)熱線(xiàn)辦的反饋意見(jiàn)是：“1、該項目于2009年2月18日經(jīng)工程竣工驗收合格、2009年2月16日經(jīng)消防驗收、規劃驗收手續正在辦理，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條、第十八條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后，必須經(jīng)過(guò)工程監督、規劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)驗收合格后，并由開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出綜合驗收申請，經(jīng)綜合驗收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停發(fā)《入住通知書(shū)》，并要求公司在3月25日前補辦好所有的驗收手續，經(jīng)綜合驗收合格后方可通知購房戶(hù)入住。2、……現公司認為按照合同的約定，交房時(shí)間尚未超過(guò)雨天可順延的時(shí)間，不存在延期交房的賠償問(wèn)題。因我局不是法律部門(mén)，對合同的條款無(wú)裁決權，建議雙方能夠協(xié)商解決，如果協(xié)商不成只能請司法部門(mén)處理?！?009年3月24日被告獲得了規劃驗收合格意見(jiàn)書(shū)，2009年4月1日，當地市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工驗收監督管理領(lǐng)導小組辦公室發(fā)出通知“經(jīng)我辦查驗，該項目的土地、規劃、質(zhì)檢、消防、人防等手續齊全，基本符合驗收條件，經(jīng)我辦研究，同意該項目交付使用”。原告得到此回復后與被告協(xié)商無(wú)法達成協(xié)議，故而起訴。
原告訴稱(chēng)：
2007年12月原、被告雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告依照合同約定履行了義務(wù)，但被告未能按合同約定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照雙方的合同約定，被告應按日向原告支付萬(wàn)分之十的違約金（每戶(hù)40000元左右）。理由：1、“雨天按實(shí)際下雨天數計算延期交付”約定無(wú)效；2、《竣工驗收備案表》不能作為商品房驗收合格交房的憑據，應符合2005年建設部頒布的《住宅建筑規范》國家強制標準，按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定經(jīng)綜合驗收才能交房。
被告辯稱(chēng)：
1、按照雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中第八條第二款約定“雨天按實(shí)際下雨天數計算延期交付”，當地氣象局提供的資料表明，施工期間雨天數達170天，依此計算被告交房日期可順延至2009年5月27日。被告實(shí)際交房日期在順延期內，不存在預期交房，原告訴請商品房延期支付賠償違約金的理由不能成立。被告出售的商品房已驗收合格，符合約定的交房條件，原告拒絕辦理交房手續，產(chǎn)生的后果應由原告承擔。
2、該商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基礎實(shí)施工程竣工驗收備案表》，具備了國家規定的和合同約定的交房條件。根據2000年發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第十六條規定：“建設單位收到建筑工程竣工報告后，應當組織設計、施工，工程監理等單位進(jìn)行竣工驗收?！钡谒氖艞l規定：“建設單位自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建筑工程竣工驗收報告和規劃，公安消防，環(huán)保等部門(mén)出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案……”，因此，“備案表”是各相關(guān)驗收部門(mén)驗收合格意見(jiàn)報告以及規劃、消防、環(huán)保等部門(mén)的認可文件或者準許使用文件，所以“備案表”的取得標志著(zhù)房屋建設工程驗收合格并具備交付使用條件。雖然存在規劃驗收合格意見(jiàn)書(shū)正在辦理中的瑕疵，但并不影響《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》的效力。且“規劃驗收合格意見(jiàn)書(shū)”己在原告起訴前己取得，參照相關(guān)司法解釋規定，應當認定被告交付的房屋符合“該商品房經(jīng)驗收合格”的約定，被告向購房戶(hù)發(fā)出的2009年2月22日交房通知應屬有效。
二、雙方爭議的焦點(diǎn)
（一）、雨天順延交房的約定是否合法有效。本案原告是否需要對“ 雨天按實(shí)際下雨天數計算延期交付”條款另提撤銷(xiāo)之訴。
（二）、交房條件的標淮以什么為依據，本案合同約定“該商品房經(jīng)驗收合格”為交房條件是否符合國家強制性規定。
三、法院的意見(jiàn)
對于本案的審理，法院有兩種不同的意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn) 判決駁回原告的訴訟請求
理由：1、原告與被告簽訂的合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條款違反中華人民共和國國家強制性標準（GB 50386—2005）無(wú)效；2、關(guān)于合同約定的關(guān)于“雨天按實(shí)際下雨天數計算延期交付”，因現實(shí)中并非所有雨天都不能施工，故該條款有一定的不合理性；原告未在法定期限內以有重大誤解或在訂立合同時(shí)顯失公平為由行使撤銷(xiāo)權，因此，對于原告要求撤銷(xiāo)該條款的主張不予支持；3、因房屋施工工程是整體延續的，對簽訂合同前工程施工期間的雨天忽略不計是不客觀(guān)的，故對原告提出的雨天計算應以雙方簽訂合同之日起計算，不予支持。4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》存在瑕疵，在進(jìn)行備案時(shí)尚未收到所必需的規劃部門(mén)出具的認可文件，故對該《備案表》的取得時(shí)間不能作為符合中華人民共和國國家標準可交付用戶(hù)使用的時(shí)間。應以市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工驗收監督管理領(lǐng)導小組辦公室綜合驗收合格時(shí)間，即以2009年4月1日為合法交付房屋時(shí)間，扣除施工期間雨天天數，被告未超過(guò)合同約定的交付房屋的最后期限，不存在違約逾期交付的情形，故對原告要求被告承擔其商品房逾期交付違約金的訴請不予支持。
第二種意見(jiàn) 認為被告違約，應承擔違約金（購房款×萬(wàn)分之三×違約天數）
觀(guān)點(diǎn)基本與第一種意見(jiàn)相同，不同之處為：被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》存在瑕疵，其在備案的時(shí)間尚未收到規劃部門(mén)出具的認可文件，應以市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工驗收監督管理領(lǐng)導小組辦公室2009年4月1日綜合驗收為合法交付房屋時(shí)間，被告在不符合法定的交房條件即向原告發(fā)出交房通知存在過(guò)錯，被告通知原告從2009年2月22日起陸續辦理入住手續，故可認定被告自認雨天順延因素已解除，之后被告未交付房屋的行為應屬違約行為，應承擔違約責任。由于被告始終在催促原告等購房戶(hù)辦理入住手續，而該商品房于2009年4月1日已屬經(jīng)綜合驗收合格房屋，故原告應當即時(shí)辦理入住手續，由此所造成的擴大損失，被告不應承擔。被告與原告約定的逾期交房按日向原告支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之十的違約金過(guò)高，屬無(wú)效，應調整到按日萬(wàn)分之三為宜。故應判決被告從2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的違約責任。
本案結果：原告撤訴，被告支付訴訟費結案。
四、筆者對本案的評析
（一）關(guān)于商品房交付標準適用法規問(wèn)題
法院認為合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條款違反中華人民共和國國家強制性標準（GB 50386—2005）無(wú)效值得商榷。法院仍以房管局“綜合驗收”為交房標準，筆者不予認同。因2004年國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發(fā)［2004］16號）中已取消了住宅小區等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工綜合驗收，現房管部門(mén)己不在組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗收，已改為建設單位組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行分別驗收，將驗收合格意見(jiàn)文件交質(zhì)監部門(mén)備案。根據《住宅建筑規范》（GB 50368—2005）11．0．1 規定：住宅應滿(mǎn)足下列條件，方可交付用戶(hù)使用：1 由建設單位組織設計、施工、工程監理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗收，確認合格；取得當地規劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)的認可文件或準許使用文件；在當地建設行政主管部門(mén)進(jìn)行備案；2 小區道路暢通，已具備接通水、電、燃氣、暖氣的條件。該交房標準與《建設工程質(zhì)量管理條例》規定驗收備案所需文件基本一致并不抵觸。故筆者認為以建筑工程質(zhì)量監督站簽認的《建筑工程竣工驗收備案表》作為“該商品房經(jīng)驗收合格” 的交房標準，同樣符合《住宅建筑規范》（GB 50368—2005）交付使用標準，不存在該“該商品房經(jīng)驗收合格”條款違反國家強制標準無(wú)效問(wèn)題。
（二）雨天順延交房的約定合法，法院不能以其不合理而撤銷(xiāo)。
筆者也認為“ 雨天按實(shí)際下雨天數計算延期交付” 該條款有一定的不合理性。因開(kāi)發(fā)商應當預見(jiàn)房屋建設期間會(huì )有雨天而影響施工進(jìn)度，雖然我國目前并沒(méi)有任何規范明確多少降雨量可能影響施工進(jìn)度，而氣象局的資料是以降水量0.0mm以上即定義為雨天，顯然并不是所有的雨天都可能影響施工進(jìn)度。因此，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商就應當考慮雨天因素確定交房時(shí)間，完全可以多預留影響施工的雨天天數而延長(cháng)交房時(shí)間。開(kāi)發(fā)商為了規避延長(cháng)交房時(shí)間對商品房預售的不利影響，將雨天耽誤工期的風(fēng)險轉嫁到購房戶(hù)一方，雖對開(kāi)發(fā)商一方有利，但又不屬于法定意義上的顯失公平。因此，在合同中開(kāi)發(fā)商把“雨天按實(shí)際下雨天數計算延期交付”作為要約，購房戶(hù)有權拒絕接受或提出修改意見(jiàn)，否則，只要購房戶(hù)認可簽定合同，就應當認定合法有效。因該約定條款符合《合同法》意思自治、契約自由原則，沒(méi)有違反法律禁止性規定和強制性規定，不存在法定無(wú)效的問(wèn)題，也不存在重大誤解和顯失公平，法院無(wú)法律依據對該約定條款進(jìn)行撤銷(xiāo)。
五、本案的啟示
1、交房標準要明確依據。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第八條對于交房條件有五種備選項：1．該商品房經(jīng)驗收合格； 2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格； 4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。筆者建議，這其中的第五種選項可以約定為“該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》”。就此，談?wù)劰P者對于這些交房條件的一些認識。
一是該商品房經(jīng)驗收合格。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用” ，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》進(jìn)一步明確規定未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。這種“該商品房經(jīng)驗收合格”，對開(kāi)發(fā)商的約束是比較嚴格的。但是，由于該條款沒(méi)有具體約定由誰(shuí)驗收、怎樣驗收，也沒(méi)有特別約定開(kāi)發(fā)商交房時(shí)需提供的驗收合格的證明文件，所以在實(shí)踐中缺乏統一的操作標準。開(kāi)發(fā)商一般認為交付的商品房經(jīng)過(guò)竣工驗收，也就是經(jīng)過(guò)勘查、設計、施工、監理、建設單位對該商品房的土建、水電等項目的驗收合格后即可交房。購房人認為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開(kāi)發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣極易產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。
所以，當開(kāi)發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗收合格”這一種交房條件的同時(shí)，雙方還應進(jìn)一步明確商品房驗收主體及驗收合格的證明文件（如《建設工程竣工驗收報告》），這樣才有可能避免開(kāi)發(fā)商與購房人在交房時(shí)的糾紛。
二是該商品房經(jīng)綜合驗收或分期綜合驗收合格。
根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》的相關(guān)規定，綜合驗收或分期綜合驗收需對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的城市規劃設計條件的落實(shí)情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行驗收?？梢哉f(shuō)這是政府對開(kāi)發(fā)商的監管手段，更是對購房人權益的有效保障。
可是近年來(lái)，幾乎所有開(kāi)發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗收幾乎是一句空話(huà)；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗收，而只是綜合驗收里幾項重要的驗收內容在交樓前完成。因此，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發(fā)［2004］16號）中取消了住宅小區等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工綜合驗收。
綜合驗收成為一種不可能完成的任務(wù)，所以在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不論是開(kāi)發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。
三是該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》。
《建設工程竣工驗收備案表》除了能夠反映工程竣工驗收報告的內容外，還反映了規劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環(huán)保驗收認可文件、綠化驗收認可文件等許可文件內容。開(kāi)發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已基本上就達到了能夠交付使用的標準，購房人也可以比較安心的入住了。
所以，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設工程竣工驗收備案表》作為交房條件的話(huà)，則更有利于保護購房人的合法權益。
2、交房延期事由要合理合法，明確具體。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第八條約定出賣(mài)人可據實(shí)予以延期交房：“1. 遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起 日內告知買(mǎi)受人的；2. 3. ”。 在空白欄內，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )填寫(xiě)：“因執行政府的政策政令造成的延期”、“因市政配套設施延誤造成的延期”、“主管部門(mén)通知的停水、停電”、“政府部門(mén)需要的各項管制”、“因氣候原因無(wú)法正常施工”、“應規劃部門(mén)要求的重大設計變更”、“技術(shù)部門(mén)證明的施工中遇到重大技術(shù)問(wèn)題及困難”、“其他非出賣(mài)人的原因導致的延期”等五花八門(mén)的延期免責事由。
免責條款約定是商品房預售合同中的一項重要約定，直接關(guān)系到雙方當事人的權利能否如期實(shí)現。對于購房者，購買(mǎi)預售房即期房因其現實(shí)的價(jià)格優(yōu)惠及房屋選擇的優(yōu)先性而備受青睞，但購買(mǎi)期房追求的是一種期待利益，房屋建設的不確定性和合同權利的實(shí)現具有很大的風(fēng)險。因此，商品房預售合同雙方往往會(huì )明確約定房屋的交付時(shí)間，要求出售方“應按期于某年某月某日前交付房屋”，購房者通過(guò)明確的合同約定盡量督促售房一方按期交付房屋，體現了其落實(shí)實(shí)現權利的準確時(shí)間的權利要求。而對于出售方來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)建設中，到建成交付使用前還有很多不確定的因素會(huì )影響施工進(jìn)程，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)可能發(fā)生的不可預知的阻卻事由也要承擔相應的投資風(fēng)險。故出售方往往通過(guò)增加免責事由規定以盡量減少其投資風(fēng)險，售房一方希望免責范圍愈大愈好，而作為利益相對的購房者，則希望免責條款的范圍愈小愈好，雙方發(fā)生爭議時(shí)，其爭議焦點(diǎn)往往會(huì )圍繞免責條款的效力問(wèn)題展開(kāi)。
合同中約定的免責條款包括了法定的免責條款和約定的免責條款內容，在我國《民法通則》第107條中就明確規定了免責條款，這屬于法定的免責條款，其他免責事項可以由當事人自行約定。免責條款是否有效力，關(guān)鍵是看約定的免責事由是否合理合法，是否屬于《合同法》第五十二條規定五種法定合同無(wú)效的情形，及《合同法》第五十三條規定的兩種免責條款無(wú)效。否則，免責條款為雙方當事人自愿約定并達成一致意見(jiàn)的，是反映雙方當事人真實(shí)意思的表示，就應該認定為有效。
此外，對于免責條款的解釋?xiě)裱皆瓌t進(jìn)行限制解釋?zhuān)瑢τ诜菫榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理化經(jīng)營(yíng)所必需的免責條款應從嚴進(jìn)行限制解釋?zhuān)苊馄髽I(yè)利用格式合同排除或限制企業(yè)依法應負的法律責任，謀取不當利益，侵害購房者權利。對于免責條款規定不明確的，應根據不利于條款提供者的解釋的原則，即一般應作不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的解釋?zhuān)鴥A向于保護購房者。
（作者單位：江西盛義律師事務(wù)所）
二〇〇九年十二月三十一日
