標簽： 雜談 |
從中央的部署來(lái)看，2016年的一大重要任務(wù)就是房地產(chǎn)的去庫存化。國務(wù)院的會(huì )議表明，房地產(chǎn)的去庫存化，可通過(guò)加快農民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
當然是，中國的城市化進(jìn)程還僅僅開(kāi)始，目前城市人口不到8億，仍然還有6億人口為農村人口。在農村人口中，即使有不少農民在城市里打工，他們也在城市里工作，但是由于戶(hù)口制度、社會(huì )福利保障、教育等條件限制，使得得他們即使在城市里打工，但是他們仍然無(wú)法在城市里真正的落下來(lái)。因此，創(chuàng )造條件讓農村進(jìn)入城市，讓他們市民化，是增加城市人口及城市進(jìn)程最為重要的方式，也是增加住房消費最為重要的途徑。
但是，就目前的情況來(lái)看，農民不能進(jìn)城，不能夠市民化，僅是因為需要落戶(hù)政策、就業(yè)政策、教育政策等配套政策積極跟進(jìn)的問(wèn)題嗎？這些方面當然重要，更為生重要的是農民進(jìn)城、農民市民化，農民有沒(méi)有能力進(jìn)入城市購買(mǎi)住房的問(wèn)題。如果農民工沒(méi)有能力在城市購買(mǎi)住房，連最基本的生存條件都無(wú)法滿(mǎn)足，那么農民工市民化就不可能達到。
如果政府完全把現在過(guò)剩的住房購買(mǎi)下來(lái)，全部以低價(jià)或以福利分房的方式配置給農民，這當然能夠加快農民進(jìn)城的步伐，農民進(jìn)城或市民化也會(huì )容易些。如果是要農民自己支付購買(mǎi)住房進(jìn)入城市，那么對絕大多數農民來(lái)說(shuō)，他們是沒(méi)有能力進(jìn)入住房市場(chǎng)的，他們也是無(wú)法進(jìn)城市民化的。
如果政府能夠給農民配置住房讓農民進(jìn)入城市、讓農民市民化，只要有一二億農民進(jìn)城就可能消化當前住房市場(chǎng)嚴重的過(guò)剩問(wèn)題。但是這里又有兩個(gè)問(wèn)題要解決。一是農民進(jìn)入城市的市民化，是讓農民自由遷移，還是政府給予計劃安排？如果政府給予計劃安排，把農民安排到那些經(jīng)濟條件差、沒(méi)有就業(yè)機會(huì )的城市來(lái)消化住房庫存，農民會(huì )愿意進(jìn)入這些城市嗎？估計許多農民是不會(huì )愿意進(jìn)入這些城市當市民的。在這種情況下，他們寧愿會(huì )呆在原有的農村。如果讓農民自由遷移，那么政府是無(wú)法給予農民市民化住房配置的。
二是即使政府可以有計劃地讓進(jìn)城的農民配置住房，那么這些購買(mǎi)住房的錢(qián)從何而來(lái)？政府有財政能力來(lái)做嗎？即使是政府幫助農民出首付，對于絕大多數地方政府來(lái)說(shuō)，他們同樣是無(wú)財政能力購買(mǎi)住房給予農民市民化配置住房的。而且即使政府幫助農民出首付，也讓農民購買(mǎi)住房的融資成本降低，但后來(lái)農民是否有還按揭貸款的能力是相當不確定的。因為，這需要農民的穩定就業(yè)來(lái)保證。在這種情況下，國內的金融及銀行有意愿貸款給農民嗎？
所以，就目前的住房市場(chǎng)來(lái)看，城市里的絕大多數市民都沒(méi)有支付能力進(jìn)入這樣一個(gè)高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)，那么讓農民進(jìn)城有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)嗎？根本就沒(méi)有能力進(jìn)入這個(gè)以投資為主導的高房?jì)r(jià)市場(chǎng)。如果農民沒(méi)有能力進(jìn)入這個(gè)高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)，農民進(jìn)入城市的基本生活條件得不到滿(mǎn)足，那么要讓農民工市民化也就相當困難的。
所以，要擴大當前中國住房市場(chǎng)的有效需求或住房市場(chǎng)去庫存化，對于住房制度的改革，不僅在于讓農民工市民化的問(wèn)題，最為重要的就是如何讓居民的住房消費需求釋放出來(lái)的問(wèn)題。不是僅僅降低當前住房市場(chǎng)融資成本、降低住房市場(chǎng)的交易成本及增加購買(mǎi)住房的補貼問(wèn)題，而是讓過(guò)高的房?jì)r(jià)回歸理性的問(wèn)題。如果不能夠讓住房市場(chǎng)的價(jià)格回歸理性，保證絕大多數消費需求有支付能力購買(mǎi)，那么要釋放出這些居民的住房需求是根本不可能的。
而要讓住房市場(chǎng)的價(jià)格回歸理性，最為重要的就是政府的房地產(chǎn)制度改革就得堅決地去除住房市場(chǎng)的賺錢(qián)效應，就得對住房市場(chǎng)的投資投機需求與消費需求用嚴格的住房稅收政策進(jìn)行區分。如果不能夠做到這一點(diǎn)，僅是放開(kāi)什么住房限購政策，僅是降低購買(mǎi)者的融資成本，僅是給購買(mǎi)住房者進(jìn)行補貼等，那么這個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格一定不會(huì )回歸理性，也就無(wú)法把城市居民的住房消費需求釋放出來(lái)，更無(wú)法把農民工的住房消費需求釋放出來(lái)。因為購買(mǎi)住房的本金仍然處于高位。在這種情況下，要現實(shí)住房市場(chǎng)去庫存化的目的是不可能的。
所以，在當前的情況下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化唯一路是讓房?jì)r(jià)回歸理性，就得去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能，就得對住房的投資及消費需求用稅收政策進(jìn)行嚴格區分并限制投資。房?jì)r(jià)不回歸理性，農民工的住房消費需求根本都無(wú)法釋放出來(lái)。大中小城市都得如此。這才是當前房地產(chǎn)問(wèn)題的核心。
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